개별공시지가 조사·산정 - 비교표준지 선정

개별공시지가 조사·산정 - 비교표준지 선정

안녕하세요, 이번에는 개별공시지가의 조사·산정 과정 중에 중요한 부분을 차지하는

비교표준지 선정에 대해서 알아보겠습니다.

개별공시지가의 산정은 간단한 산식으로 나타내면,

비교표준지가 × 토지가격비준표 적용 배율 = 개별공시지가

로 나타낼 수 있습니다. (좀 더 자세한 과정은 아래 그림을 참고 해주세요.)

전의 포스팅에서는 개별공시지가의 개념 및 토지특성의 조사에 관해서 다루었다면,

2019/01/26 - [알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련] - 부동산 가격공시 - 표준지공시지가(1)

2019/01/28 - [알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련] - 부동산 가격공시 - 개별공시지가 공시

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2019/05/17 - [알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련] - 공시지가의 산정 - 토지특성 조사

이번에는 가격에 직접 영향을 미치는 비교표준지에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

▣ 비교표준지의 의의

◎ 표준지란 행정구역(시․군․구)단위별로 용도지역, 지목, 토지이용 상황, 토지의 공적규제정도와 가격수준 등을 고려하여 선정된 대표성이 있는 전국의 약 50만 필지로서 조사대상 필지수와 비율은 약 1 : 65이나 도시지역의 상업지역에서는 밀도가 보다 높고 농촌지역은 밀도가 낮다.

◎ 비교표준지란 개별공시지가를 산정하고자 하는 필지주변의 여러 표준지 중에서 직접 비교의 기준이 되는 표준지(행정구역 경계지역에서는 인접지역 비교표준지 선정가능)로서 해당필지와 토지특성비교를 통하여 비준율을 적용하게 되는 표준지를 말한다.

▣ 비교표준지 선정방법

◎ 비교방식에 의한 지가산정에서는 산정의 기준이 되는 비교표준지를 선정하는 것이 무엇보다도 중요하며, 비교표준지 선정 시 가장 유의할 사항은 선정자의 임의성을 배제하고 비교표준지 선정기준에 의거 합리적인 선정이 이루어지도록 하는 것이다.

◎ 비교표준지 선정을 위해서는 표준지위치표시도면과 표준지가격 조사표가 필요하며, 표준지의 토지특성항목은 개별토지의 특성항목과 같다.

▣ 비교표준지 선정기준

◎ 조사대상 토지가 일반토지인 경우

① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다.

  ※ 2019년 1월 1일 현재 관리지역에 대한 세분화가 이루어진 지역의 경우 세분된 동일 용도지역(계획관리, 보전관리, 생산관리)안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다.

   ⇒ 용도지역 미지정 또는 미세분지역에서의 행위제한 등
     - 도시지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축제한 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조), 용도지역의 건폐율(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조) 및 용도지역에서의 용적률(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조)의 규정을 적용함에 있어서 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.

     - 주거·상업·공업·녹지지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축제한 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조), 용도지역의 건폐율(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조) 및 용도지역에서의 용적률(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조)을 적용함에 있어서 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

  ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함

  ※ 토지이용상황이 동일한 표준지란 주용도(주거용, 상업․업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등)가 같은 표준지를 말함

  ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분･지정된 경우 원칙적으로 주된 용도지역(면적비율이 높은 용도지역)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단한다.

② 동일한 용도지역 내 토지이용상황이 동일한 유사가격권의 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도 내의 세항이 같은 표준지 1개를 선정한다.

  ※ 주용도 내의 세항이란 주거용의 경우 단독, 연립, 다세대, 아파트, 주거나지, 주거기타를 말함

③ 동일한 용도지역 내에서 토지이용상황(주용도)이 동일한 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사대상 필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정한다.

   예) 순수농경지대 및 산간지대의 경우 전↔답, 주거↔전, 주거↔답 등

④ 한 필지가 둘이상의 용도지역으로 구분․지정된 경우, 인근에 개별공시지가산정을 위한 각각의 용도지역의 비교표준지가 없으면 개별필지와 같은 성격의 표준지를 비교표준지로 선정하여 각각의 용도지역별 가격을 기준으로 지가를 산정하여 가중평균한다.

◎ 조사대상 토지가 “특수토지” “공공용지 등”의 경우

① 조사대상 필지가 ‘특수토지’(광천지, 염전, 골프장, 경마장, 여객자동차터미널부지 등)인 경우에는 용도지역이나 거리에 관계없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지 중에서 선정한다.

② 조사대상필지가 ‘공공용지 등’인 경우에는 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정한다.

   예) 주거지역에 위치하는 도로의 경우에는 토지이용상황이 주거용 토지로서 중간수준의 지가인 표준지를 선정

◎ 비교표준지 선택 개념도 및 유사가격권 개념

◦ 유사가격권의 개념

 - 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 일정 범위라는 의미이다. 땅값은 각각의 경제적 유용성에 따라 개별지가 간 차이가 있지만 토지이용규제의 내용에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분된다.

 - 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다.

 - 이처럼 지가의 차이가 분명한 경계 즉 도로, 지장물, 공적규제선 등은 개별토지 간 경계가 되기도 한다.

 - 따라서 유사가격권이란 이처럼 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말한다.