부동산중개사무소의 부동산 거래신고 등에 관한 사항(실거래신고)

부동산중개사무소의 부동산 거래신고 등에 관한 사항(실거래신고)

2019/06/21 - [알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련] - 부동산중개사무소 개설등록시 준수사항(1) - 신고 및 교육 안내

2019/06/26 - [알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련] - 부동산중개사무소 개설등록시 준수사항(2)

안녕하세요, 지난 포스팅에서는 부동산중개사무소 개설등록시에 지켜야할 사항들을 안내해드렸습니다.

이번에는 부동산 거래신고(실거래신고)와 관련한 사항에 대해서 알려드리겠습니다.

▣ 부동산거래 신고대상

  매수인 및 매도인이 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 때에는 일정한 사항을 거래계약 체결일로부터 60일 이내에 부동산거래신고를 하여야 함
   ※「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조

※ 신고대상이 아닌 사례 
  : 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 최초선분양권, 공유지분할계약서, 국가기관, 지자체 등이 공익사업으로 수용 또는 협의매수 할 때 ⇒ 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인 신고

▣ 부동산거래 신고의무자 및 신고방법

󰏅 신고의무자
 ○ 거래당사자: 매수인 및 매도인 공동신고(공동서명 제출)
    ※ 거래당사자 중 1인이 직접 제출하거나 1인의 위임을 받은 자가 제출 가능
 ○ 개업공인중개사: 개업공인중개사를 통한 거래는 개업공인중개사가 신고해야 함

󰏅 신고방법: 물건소재지 관할 구청에 신고
 ○ 방문  신고: 구청 방문 → 부동산거래계약신고서 제출
 ○ 인터넷신고: 부동산거래관리시스템 접속(https://rtms.molit.go.kr/index.do, 공인인증서 필요)

▣ 신고기간

󰏅 매매계약체결일로부터 60일 이내  ※ 중도금, 잔금일과 무관함에 유의!

▣ 주요 신고사항

󰏅 거래당사자(매수인, 매도인) 인적사항
󰏅 거래대상 부동산 소재지 지번 및 지목, 종류 및 면적
󰏅 계약일, 중도금 지급일, 잔금 지급일
󰏅 실제거래가격

▣ 신고서 작성요령

[별지 제1호서식] 부동산거래계약 신고서.hwp

󰏅 1계약서 1신고서 작성원칙
  ○ 1물건 1신고서가 아니며 물건별 거래금액 구분기재
    ※ 매도인, 매수인, 거래물건, 관계지번 추가 시 신고서 별지서식 사용 후 간인

▣ 거래계약 해제신고

󰏅 요    건: 거래계약이 무효, 취소, 해제 된 경우
󰏅 신고방법: 부동산거래계약신고와 동일
 ○ 개업공인중개사가 방문신고 하는 경우 해제신고서에 거래당사자(매도인, 매수인) 모두의 서명 또는 날인해야 가능
 ○ 개업공인중개사가 신고한 건에 대하여도 거래당사자가 해제신고가능

▣ 변경신고

󰏅 대    상: 아래 사항 중 어느 하나의 계약 내용이 변경된 경우
 ○ 거래 지분 비율, 거래 지분, 계약대상면적, 거래의 조건 또는 기한
 ○ 거래금액, 중도금, 잔금 및 지급일
 ○ 공동매수의 경우, 매수인이 삭제된 경우(매수인의 추가 또는 교체 제외)
 ○ 다수의 물건을 거래하는 경우, 일부 물건이 제외된 경우
    (물건의 추가 또는 교체 제외)

󰏅 신고방법
 ○ 거래당사자: 공동 서명 또는 날인하여 제출(방문 또는 인터넷)
 ○ 개업공인중개사
    : 거래당사자로부터 신고서를 제출(거래당사자 모두가 서명 또는 날인) 받아 서명 또는 날인하여 제출
     (방문 또는 인터넷, 거래당사자신고서는 개업공인중개사 보관)
 ○ 계약대상면적 변경 없이 물건 거래금액만 변경하는 경우 이를 증명 할 수 있는 거래계약서 사본 등 첨부 (인터넷 신고 불가)

※ 매수인 추가 또는 교체, 거래물건 추가 또는 교체는 재신고 대상
※ 변경신고는 부동산등기 신청 전에 가능

▣ 정정신고

󰏅 대    상: 매수인 또는 매도인의 주소, 거래지분, 전화번호, 휴대전화번호, 건축물의 종류, 지목, 토지면적, 대지권비율, 계약대상면적, 개업공인중개사의 전화번호, 상호 또는 사무소 소재지
󰏅 방    법
 ○ 발급받은 신고필증에 내용 수정 후 거래당사자 모두 서명 또는 날인 후 제출
 ○ 개업공인중개사가 신고한 경우 개업공인중개사 단독 정정신고 가능

[참고] 중점유의사항 및 근거법령

▣ 공인중개사자격증 및 중개사무소 등록증 대여 행위

  ❏ 공인중개사 자격증 및 등록증 대여·양도 행위
    ❍ 무자격자가 자격증을 대여받아 중개사무소를 개설·등록하고, 부동산 중개 업무 영위
    ❍ 중개업자는 중개업무에 실질적으로 종사하지 않고, 중개보조원이 사실상 대표 개업공인중개사로 행세
    ❍ 기존 중개업자가 더 많은 이익을 위해 다른 공인중개사를 고용(명의이용)하는 형태로, 사실상 이중사무소 운영하는 행위
      ▷ 법 제35조제1항제2호(자격취소), 제49조제1항제1호
  ❏ 중개사무소 등록증 대여행위
    ❍ 사망 또는 건강상 이유로 사실상 업무영위가 어려운 중개업자의 중개사무소 등록증 대여 행위
      ▷ 법 제38조제1항제6호(등록취소), 제49조제1항제7호

  ▣ 무등록 중개행위

  ❏ 중개보조원이 독자적으로 중개 행위
    ❍ 거래계약서 작성 후 보조원의 인장 날인 등
  ❏ 부동산컨설팅업자(부동산관련업자 등)의 중개 행위
    ❍ 부동산컨설팅업자가 부동산 개발·상담 명목으로 사실상 부동산 알선
  ❏ 빌딩 및 아파트 관리사무소 등에서 직거래 하였음에도 불구하고 중개수수료를 징수하는 행위
      ▷ 법 제48조제1호

 ▣ 부동산 중개수수료 과다 징수 행위

  ❏ 거래관련 조세(양도소득세, 등록세, 취득세) 탈세 목적으로 계약서를 이중으로 작성하고 이를 조건으로 중개수수료 과다 징수
  ❏ 임대계약기간 만료 전 계약해지 동시 후임차인과 임대차계약 시 보증금 등의 반환을 이유로 법정요율보다 과다 징수
  ❏ 법정요율보다 높은 수수료를 받고 영수증은 법정요율에 맞게 발행하는 행위
      ▷ 법 제33조제3호(금지행위), 제49조제1항제10호

▣부동산 실거래가 신고이행 여부

  ❏ 중개업자의 부동산 거래계약 신고의무 준수 여부
  ❏ 쌍방계약으로 위장하고자 법무사를 통하여 신고하는 행위
      ▷ 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항제1호(과태료)

▣중개사무소 내 위반 행위

  ❏ 중개사무소등록증 등의 게시 여부
    ❍ 공인중개사자격증 원본, 중개사무소등록증 원본, 부동산 중개보수 요율 및 한도액 표, 업무보증 설정 관련 증서(공제증서, 보증보험증권)
      ▷ 법 제51조제3항제1호(과태료)
  ❏ 중개행위에 사용할 인장 등록 및 등록인장 사용 여부
      ▷ 법 제36조제1항제2호(자격정지), 제39조제1항제2호(업무정지)
  ❏ 거래계약서, 관련 서류 미작성 및 미교부
    ❍ 중개대상물 확인·설명서, 거래계약서, 업무보증서 사본
      ▷ 법 제39조제1항제6호,제8호(업무정지), 제51조제3항제5호(과태료)
  ❏ 보관의무사항 위반행위
    ❍ 중개대상물 확인·설명서 사본(3년), 거래계약서 사본(5년), 전속중개계약서(3년)
      ▷ 법 제39조제1항제3호,제6호,제8호(업무정지)

▣중개대상물 표시·광고 규정 위반 여부

  ❏ 중개대상물 표시·광고 시 사무소 명칭, 소재지, 연락처, 성명 기재여부
      ▷ 법 제51조제3항 2의2(과태료)
  ❏ 중개업자가 아닌 자의 중개대상물 표시·광고 행위 여부
      ▷ 법 제49조제1항제2호
 󰊷 개업공인중개사가 아닌 자의 중개사무소 명칭 사용
  ❏ 개업공인중개사가 아닌 자의 ‘공인중개사사무소’, ‘부동산중개’또는 이와 유사한 사무실 명칭 사용
      ▷ 법 제49조제1항

※ 이 포스팅은 2019. 5월 법령 기준으로 작성되었습니다. 법령, 서식 및 각종 요율 등은 개정되는 내용을 확인하여 주시기 바랍니다.