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'알박기'란 뭔가요? 본문

알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련

'알박기'란 뭔가요?

사용자 Dancuga 2020. 4. 8. 19:00

안녕하세요, 이번 포스팅에서는 소위 '알박기'에 대해서 알아보고자 합니다. 최근에 부산 해운대에서 문제가 되어 언론에서도 많이 보도가 되었습니다.

작년(2019년) 말에 제기된 문제로 해운대 엘시티 앞 펜스문제가 대표적일것입니다. 시민의 통행권을 볼모로 '알박기'펜스를 설치한 모건설사에 대한 비난여론이 거세졌었습니다. 이에 부산시와 관련기관에서는 문제해결을 위해 나서기로 했습니다. 

많은 분들이 '알박기'란 것에 대해 많이 들어는 보셨을건데, 알박기가 무엇이며, 어떤 문제가 있는지 한 번 살펴보겠습니다.(주로 도심지 도로에 관한 부분을 중심으로 보겠습니다.)

▣ 알박기란?

○ 개발예정지 땅 일부를 사전에 먼저 사들인 뒤 개발을 방해하며, 개발사업자에게 고가로 되파는 부동산 투기 수법

○ 사업부지를 확보해야 하는 시행자를 어려움에 빠뜨리는 주원인.

  ※ '땅에 알을 박아놓고 황금알로 변하기를 기다린다는 의미'에서 유래

▣ 문제점

○ 사유지 통행문제는 일반 시민들 입장에서 통행권의 정당한 권리, 소유자 입장에서는 재산권 행사로 인식되어 갈등이 반복됨. ☞ 민법상 '주위토지통행권'과 '사유재산권' 충돌

○ 토지소유자 입장에서 '배타적 사용·수익'을 위한 권리 행사 주장

▲ 최근 발생한 해운대 알박기 사례

▣ 유형별 도로 및 관련법령

○ 유형별 도로

「국토계획법(도로법)」- 차도, 보도, 자전거도로, 교량 등 대통령령으로 정하는 시설, 도로상 사권(私權)금지

「사도법」- 「도로법」의 도로, 「농어촌도로 정비법」의 농어촌도로가 아닌 것으로, 그 도로에 연결되는 길을 말함, 일반인의 통행 제한, 금지를 할 수 없음.

「건축법」- 너비 4m 이상의 도로, 관련법령에 따라 고시한 도로, 건축허가 시 지정·공공한 도로(현황도로로 지정 가능)

현황도로 - 지적도상 도로로 표기되어 있지 않지만 일반인이 오랫동안 통행로로 이용중인 도로

○ 관련법령

「대한민국헌법」23조 ①모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.

②재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.

③공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.

「민법」

제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

○ 판례 : 대법원 판례 2008두4008

판결요지 : 도로를 이용하고자 하는 타 부지의 소유자에게 도로 사용을 승인하여 도로로 지정·공고되어 건축허가가 되었고, 그 이후 허가가 취소되었다. 이에 제3자가 지정·공고된 도로를 이용하여 건축허가 신청을 하였을 경우에 그 이전 허가에서 이미 도로를 지정, 공고되었다면 도로로 인정할 수 있을 것이다.

☞ 건축법상 도로 지정은 법정도로로서, 도로가 사유토지라고 하더라도 사권행사가 제한되고, 배타적 사용·수익권을 주장할 수 없다.

▣ 알박기 발생 유형별 사례

○ 미집행 도시계획도로 - 해운대 엘시티 앞 도로의 사례, 도시미관 훼손 및 보행환경 저해를 초래함. 언론보도 후 펜스 철거 및 유관기관과 소유주간에 해결 협의중.

○ 도로건설 후 잔여지 - 해운대 해리단길 일부, 도시미관 훼손 및 인근 상점 영업방해, 보행환경 저해 초래. 언론보도 후 펜스철거.

○ 건축허가 시 도로공제부지, 통행로(골목길 등) 내 사유지 - 보행 및 차량통행 저해 초래 ☞ 공공통로로 이용되는 현황도로를 해당관청을 통해 도로 지정,공고하면 도로로서 기능 회복 

○ 대규모 주택건설사업 - 서울 광진구 소재 아파트 옆 공터의 사례, 도시미관 훼손 및 개발사업 지연으로 금전적 손해(사업부지에서 제척하여 사업시행함) ☞ 토지보상법에 따라 강제수용 등으로 해결 가능(과거 전형적인 알박기 행위로 현재 개정된 법령으로 알박기 근절가능)

※ 사도에 대해서는 사인간의 법적다툼 문제로 인식되는게 일반적, 도로관리청 등에서는 적극적인 개입 회피.

이상으로 '알박기'에 대해 간략하게 알아 보았습니다. 알박기 행위는 통행권의 침해, 부당이득 편취 등의 사회적인 문제가 발생할 수 있는 만큼, 도로관리청의 관리가 필요해보입니다.

최근 발생한 해운대 사례이후로 부산시에서는 알박기에 대한 TF팀을 구성해서 적극적으로 대응한다고 하니, 이 같은 행위가 해소가 되면 좋겠습니다.


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