공시지가의 산정 - 토지특성 조사

공시지가의 산정 - 토지특성 조사

2019/01/28 - [알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련] - 부동산 가격공시 - 개별공시지가 공시

안녕하세요, 이번 포스팅에서는 공시지가의 산정방법중 토지특성 조사에 대해서 알아보겠습니다.

◈ 토지특성 조사의 의의

◎ 토지특성항목이란 토지가격형성에 중요한 요인으로 작용하고 토지 관련 자료의 정보요인으로 가치가 있는 것으로서 토지특성조사표에 기재된 항목을 말한다.

◎ 토지특성 조사는 토지특성조사항목에 대하여 조사․기재하는 것으로 비교표준지의 토지특성과의 비교를 통해 가격배율을 도출하고 개별공시지가를 산정하는 기초자료로서 그 의의가 있다.

◈ 토지특성 조사방법

◎ 토지특성 조사는 매년 1월 1일(공시기준일) 현재를 기준으로 하고, 분할․합병 등 토지는 매년 7월 1일을 기준으로 조사한다. 조사는 토지(임야)대장, 건축물 대장 등 각종 공부조사 및 지가현황도면과 현장확인을 통하여 정확하게 조사하여야 한다.

※ 일단지 판단시 건축물 대장상 ‘관련지번’란 등을 참고

◎ 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우로서, ‘부록 Ⅱ’의 일단지 조사･산정의 범위에 해당될 경우에는 그 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사한다.

 - “용도상 불가분의 관계”라 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

  - 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속 건축물을 포함함)이 건축되어 있거나 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지 상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다.

  - 2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보지 아니한다.

◈ 토지특성조사 주요항목

◎ 지목

 - 토지(임야)대장에 기재되어 있는 지목을 조사하여 해당지목의 번호를 기재한다. 전산코드는 2자리로 기재하며「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제67조[지목의 종류]의 규정에 의한다.

1. 전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물ㆍ원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지

2. 답 : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지

3. 과수원 : 사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

4. 목장용지 : 다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

5. 임야 : 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지

6. 광천지 : 지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.

7. 염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.

8. 대
가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지

9. 공장용지
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

10. 학교용지 : 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지

11. 주차장 : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.
가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다)
나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

12. 주유소용지 : 다음 각 목의 토지. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외한다.
가. 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

13. 창고용지 : 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

14. 도로 : 다음 각 목의 토지. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.
가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
다. 고속도로의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

15. 철도용지 : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지

16. 제방 : 조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지

17. 하천 : 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

18. 구거 : 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

19. 유지(溜池) : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지

20. 양어장 : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

21. 수도용지 : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
22. 공원 : 일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지
23. 체육용지 : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외한다.

24. 유원지 : 일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다.

25. 종교용지 : 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

26. 사적지 : 문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.

27. 묘지 : 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

28. 잡종지 : 다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
나. 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
다. 다른 지목에 속하지 않는 토지

◎ 용도지역

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘며, 또 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어집니다.(국토계획법 제36조), 용도지역(도시지역)을 세분하면 아래와 같습니다.(국토계획법시행령 제30조)

- 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역

1. 주거지역
가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

2. 상업지역
가. 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
다. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
라. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

3. 공업지역
가. 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
나. 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
다. 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

4. 녹지지역
가. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
나. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
다. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

- 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

1. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예산되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적,체계적인 관리가 필요한 지역

2. 생산관리지역 : 농업,임업,어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

3. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

- 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 의한 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

- 자연환경보전지역 : 자연환경,수자원,해안,생태계,상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호,육성 등을 위하여 필요한 지역

※ 개발제한구역(Green Belt) : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경 확보를 목적으로 도시 주변에 설정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도구역.

◎ 용도지구

1. 경관지구: 경관의 보전ㆍ관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

2. 고도지구: 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

3. 방화지구: 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

4. 방재지구: 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

5. 보호지구: 문화재, 중요 시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및 문화적ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

6. 취락지구: 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구

7. 개발진흥지구: 주거기능ㆍ상업기능ㆍ공업기능ㆍ유통물류기능ㆍ관광기능ㆍ휴양기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

8. 특정용도제한지구: 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

9. 복합용도지구: 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

10. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구(기타지구)

◎ 기타 제한(구역 등) : 도시·군계획시설

◎ 기타 제한(구역 등) : 기타

※ 이 외에도 공법상 제한에 대한 조사항목이 있으나, 이번 포스팅에서는 주요 제한위주로 살펴보겠습니다.

◎ 농지 : 구분, 비옥도, 경지정리

 농지란 전․답 또한 과수원 그 밖에 그 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말하며(「농지법」제2조),「농지법」제28조의 규정에 의한 농업진흥지역의 지정여부를 조사하여 다음과 같이 구분․기재한다.

농업진흥지역으로 지정된 지역 내에 있는 토지이용상황이 전․답․과수원 등 농경지를 대상으로 비옥도 및 경지정리여부를 조사하여 다음과 같이 구분․기재한다.

◎ 임야

토지이용상황이 임야인 토지를 대상으로 조사하여 다음과 같이 구분․기재한다. 이용상황이 임야인 토지에 대하여「산지관리법」제4조의 규정에 의한 보전산지 지정여부를 확인하여 기재하되, 한 필지가 보전산지와 준보전산지로 구분된 경우에는 면적이 큰 것 하나를 기재한다.

◎ 토지이용상황

토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다.

일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 해당 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다.

토지이용상황은 관계법령에 의하여 건축허가를 받고 착공신고 후 실공사를 착공한 시점 또는 개발행위허가 등을 받고 실공사를 착공한 시점을 기준으로 건축용도 또는 부지조성의 용도에 맞추어 조사한다.

- 주거용(100) : 단독주택용지, 연립주택용지, 다세대주택용지, 아파트용지, 주거용나지, 주거용기타

- 상업·업무용(200) : 상업용지, 업무용지, 상업,업무용 나지, 상업,업무용 기타

- 주·상복합용(300) : 주·상복합용지, 주·상복합나지, 주·상복합용기타

- 공업용(400) : 공업용지, 공업용 나지, 공업용 기타, 태양광발전소 부지

- 전(500) : 전, 과수원, 전 기타, 농업용 창고, 축사

- 답(600) : 답, 답 기타, 농업용 창고, 축사

- 임야(700) : 조림, 자연림, 토지임야(토림), 목장용지, 임야 기타

- 특수토지(800) : 광천지, 광업용지, 염전, 양어장, 양식장, 유원지, 야영장(청소년,자동차), 공원묘지, 골프장(회원제,대중제,간이), 스키장, 경마장, 승마장, 여객자동차터미널, 콘도미니엄, 공항, 고속도로휴게소, 매립지, 발전소(수력,화력,원자력), 특수토지 기타 등 비교적 대규모 필지의 토지로서 토지로서 토지용도가 특수하거나 거래사례가 희소하여 시장가치의 측정이 어려운 토지

- 공공용지 등(900) : 도시군계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공 내지 완료된 경우 또는 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지(도로, 공원, 운동장, 주차장, 위험유해시설 등)

◎ 지형지세 : 고저

고저는 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로(「도로법」에 의한 국도,지방동,시도,군도를 말함.단, 대중교통수단이 1일 1~2회 통과하는 도로는 제외) 및 주위의 지형지세와 비교하여 기재한다. 단, 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나 간선도로가 원거리에 있어 고저비교가 적절하지 않은 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 조사함.

◎ 지형지세 : 형상

※ 다각형의 경우 토지의 효용도를 감안하여 형상을 파악해야 하며, 특히 각지에 위치한 토지는 가각 정리된 부분이 있을 경우에는 가각이 없는 것으로 보고 판단함.

◎ 도로조건 : 도로접면