공시지가 조사 산정 등 - 일단지의 조사

공시지가 조사 산정 등 - 일단지의 조사

안녕하세요. 이번 포스팅에서는 공시지가의 조사, 산정시에 고려되는 일단지에 대해서 알아보겠습니다.

2019/01/28 - [알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련] - 부동산 가격공시 - 개별공시지가 공시

▣ 일단지의 개념 및 조사의 필요성

◦ 일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말합니다.

◦ 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 이용되는 것은 토지의 합리적․최유효이용의 결과로 볼 수 있으며, 일반적으로 거래도 일단으로 이루어진다고 볼 수 있으므로 개별공시지가조사의 경우에 이를 반영하여 1필지의 토지로 보고 조사하는 것이 현실에 부합되며, 일단의 토지를 지적공부상의 개별적인 토지로 보고 조사하는 경우에는 부당하게 낮거나 높은 가격으로 조사될 수 있습니다.

▣ 일단지 조사, 산정의 범위

◦ 용도상 불가분의 관계의 판정

 - 일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계의 범위와 직접 관련됩니다. 용도상 불가분의 관계의 판정은 용도상 불가분의 관계의 현실적이고 외부적인 인식 및 사회관념에의 적합성 등을 참작하여 개별적인 토지용도별로 구체적으로 판정될 수 있습니다.

◦「공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률」상의 지목과의 관계

 - 일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계를 기준으로 판정하므로「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목개념과는 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 용도상 가치가 명확하게 구분되어 사회통념상 가치형성이 달라 용도상 불가분의 관계가 명확하지 않다고 인정되는 경우에는 용도상 불가분의 관계로 볼 수 없습니다.

◦ 토지소유권과의 관계

 - 일단으로 이용되고 있는 2필지 이상의 토지는 일반적으로 토지소유자가 1인이거나 공유관계에 있는 것이 대부분이지만, 각각의 토지소유자가 다른 경우에도 토지의 최유효이용의 결과로서 토지특성조사에 관한 사항 제2항의 규정에 따라 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일단지로 조사합니다

◦ 일단지와 일시적인 이용상황

 - 개별공시지가 조사․산정에 있어서 일시적인 이용상황은 배제하고 있으므로 현재의 이용상황은 주위환경 등의 사정으로 보아 일시적인 것으로 인정되는 경우에는 일단지의 판정기준이 되는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되므로 일단지로 보지 않는 것이 타당합니다.

◦ 건축중인 토지의 일단지조사 적용시점

 - 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 일단지로 조사하게 되며, 나지가 건축중이면 토지이용상황을 건축용도에 맞게 조사합니다.

 -「건축법」제11조의 규정에 의한 건축허가와 같은법 제21조의 규정에 의한 착공신고를 필하고 건축물의 기초공사 등을 착수하여 일단의 토지가 하나의 건축물(부속 건축물을 포함한다)등의 부지로서 이용되는 것이 객관적으로 인식되는 시점을 “공사를 착수한 때”로 봅니다.

※ 건축물 대장이 있는 경우(완공된 경우)에는 대장상의 '관련지번'란 등을 참고 합니다.

▣ 토지용도 유형별 일단지의 범위

◦  주거용지는 주로 아파트부지 등 공동주택용지가 일단지 조사의 대상이 됩니다.

◦  상업․업무용지는 주로 광대로변의 고밀도 상가지대 또는 업무지대에서 일단지로 이용되는 경우가 많습니다.

 - 소유자가 다른 여러 필지의 토지 위에 하나의 건축물을 건축하여 건축물을 수평적으로 구분하여 소유․이용하고 있는 경우에는 일단지로 봅니다. 지상건물이 공유지분으로 등기되어 있으나, 일부 소유자가 소유토지에 지상건물을 수직적으로 구분하여 소유․이용하고 있어 건물 외관상으로 다른 소유자의 건물과 구분이 가능한 경우에는 가치형성상 구분여부를 판단하여 일단지 범위를 판정합니다.

 - 상업․업무용지의 건축물이 준공된 이후에 후면에 토지를 매입하여 부족한 주차장용지로 이용하고 있어 그 후면지가 건축물의 대지면적에 포함되어 있지 아니한 경우에는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 가치형성상 구분되므로 일단지로 조사하지 않습니다.

◦ 공업용지가 2필지 이상이 하나의 사업체의 부지로서 일단으로 이용되고 있는 경우에는 일단지 조사의 대상이 됩니다.

◦  전․답 등의 농경지와 임야는 특별한 경우를 제외하고는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 일단지의 범위를 판정하기가 곤란하므로 일단지의 조사대상이 되지는 않습니다. 다만, 과수원으로서 지상에 과수목이 있어 용도상 불가분의 관계의 범위구분이 명확한 경우에는 일단지로 조사합니다. 이 경우에 과수원내에 있는 주거용 건물의 부지는 용도상 명확히 구분되므로 일단지 조사의 범위에 포함되지 않는 것이 타당합니다.