2022년부터 상가 겸용주택 팔 때 세금 폭탄?!

앞으로는 9억원이 넘는 상가주택을 양도할 때 주택 면적을 상가 면적보다 같거나 넓게 만드는 것을 더 이상 절세 전략으로 활용할 수 없습니다. 22년부터 고가 겸용주택을 팔 때는 주택 면적이 더 넓더라도 상가 부분은 상가로 보아 세금을 계산하고 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 바뀌기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 상가 겸용주택의 양도소득세 개정사항을 살펴보고, 비과세부분이 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다.

▣ 겸용주택과 비과세 판단

한 건물에 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우를 겸용주택이라고 부릅니다. 겸용주택은 통상 원칙적으로 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판단합니다. 이것은 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 주택의 연면적이 주택 외의 부분이 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니합니다.

따라서 주택의 면적과 주택 외의 부분의 면적이 정확히 일치한다면 주택 부분만 비과세가 될 것이고 주택 외의 부분은 과세가 될 것이므로 세액 차이가 크게 나타납니다. 만약 겸용주택을 소유하고 있는 경우라면 주택의 연면적이 조금이라도 더 크게 만드는 것이 양도소득세를 절세할 수 있는 좋은 방법입니다.

▣ 고가 겸용주택에 대한 비과세 개정

그런데 2020년에 소득세법시행령이 개정되면서 9억원 넘는 고가주택의 경우에는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 하였습니다.

9억원 초과하는 고가주택의 경우에는 주택 부분이 주택 외의 부분보다 더 넓다고 하더라도 전체를 비과세하지 않고 주택 부분만 비과세 한다는 의미입니다.

이 때 9억 원 초과하는 고가주택의 판단은 주택과 주택 외의 부분을 합친 양도가액을 말합니다. 만약 1층 상가이고 2,3층이 주택인 겸용주택이 12억원에 양도되었다고 한다면 12억 원 중 상가부분에 해당하는 1/3, 즉 4억 원에 대해서는 과세하고 나머지 주택 부분에 해당하는 8억 원에 대해서는 비과세합니다. 주택 부분만 계산하면 양도가액이 9억 원이하에 해당하므로 주택 부분의 양도차익 전체가 비과세 됩니다.

그런데 만약 이 겸용주택이 15억원에 양도되었다고 한다면 주택 부분에 해당하는 양도가액은 10억원입니다. 그렇다면 주택 부분만 하더라도 다시 9억원이 넘게 되므로 이 또한 9억 원 이하분만 비과세하고 9억 원 초과분에 대해서 과세하게 됩니다.

▣ 시행시기

해당 소득세법시행령 규정은 2020년도에 개정되었으나 그 시행시기는 2022.1.1.이후 양도하는 분부터 적용하기로 하였습니다. 따라서 주택 부분이 더 넓은 겸용주택을 1세대1주택 비과세로 양도할 계획이 있는 경우에는 2021년 이내에 양도하는 것이 유리할 것입니다.