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종합부동산세의 이해(1) - 목적 및 연혁, 개요 등 본문

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종합부동산세의 이해(1) - 목적 및 연혁, 개요 등

사용자 Dancuga 2018. 12. 18. 12:08

종합부동산세의 이해(1) - 목적 및 연혁, 개요 등

  안녕하세요, 12월은 종합부동산세와 2기분 자동차세의 납부의 달입니다. 12월 1일부터 15일까지는 종합부동산세의 납부기간이고, 12월 16일부터 31일까지는 자동차세의 납부기간입니다.

  이번 포스팅에서는 12월에 납부해야 할 세금 중 종합부동사세에 대해서 알아보겠습니다.

▣ 도입배경 및 목적

○ 부동산 가격급등으로 인한 투기수요 억제를 위해 부동산 과다보유자에 대한 과세 강화 필요성이 제기.

○ 세원분포의 불균형으로 인한 수도권과 지방의 자치단체간 세수의 불균형 심화로 인해 지방재정 악화

⇒ 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전*과 국민경제의 건전한 발전 추구(2005.1.5. 법률 제7328호로 제정)

* 징수한 종합부동산세는 지방교부세법 제9조의3 규정에 따라 전액 부동산교부세로 지자체에 교부

○ 목적(종합부동산세법 제1조)

 - 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

▣ 연혁(주요개정사항)

2006년 주요 개정 사항(8. 31 부동산안정화대책 후속 조치)

○ 개편 이유 : 종부세 도입으로 보유세 부담이 다소 증가 하였으나, 부동산 시장 안정기능에는 미흡하여 세대원간 분산보유를 통한 세부담 회피 방지 및 세부담 강화 필요

※ 주요개정 사항 요약
․ 인별합산과세 → 세대합산과세(주택․종합합산토지)
․ 과세기준금액 인하(주택 : 9억원→6억원, 종합합산토지 : 6억원→3억원)
․ 과표적용률 인상(주택․종합합산토지 : 50%→70%, 별도합산 : 50%→55%)
․ 세부담 상한 상향 (주택․종합합산토지 : 150%→300%)

2007년 주요 개정 사항

○ 서비스업용 등 토지에 대한 과세특례(조특법 제104조의12 신설)

- 서비스업용 등*의 별도합산토지는 200억원 초과분에 대하여만 0.8%단일세율 적용(’07년부터 ’09년까지 3년간 시행)
* 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 스키장업, 대중골프장업, 유통단지, 화물운수용 공동차고지, 공장용 건축물 부속토지 등 8개 업종

 2008년 주요 개정 사항

「고지납부」방식으로 전환(종부세법 제16조 개정)
- 신고납부방식에서 정부부과방식으로 전환하되, 납세자의 선택적 신고납부도 가능
※ 납세협력비용 절감, 납세자 신고는 불복절차 간소화 효과
- 신고납부세액공제(3%) 제도 폐지
- 신고납부 미이행시 가산세(신고불성실가산세, 납부불성실가산세) 부과
 향교재단 또는 종교단체 명의로 등기된 재산 중 개별 향교 또는 종교단체가 종부세법 시행일(’05.1.5) 이전부터 보유하는 재산
- 실제 보유한 개별 단체가 종부세 신고(조특법 제104조의13 신설)

 2009년 주요 개정 사항

○ 과세방식의 변경(종부세법 제7조 및 제12조)
- 주택분 및 종합합산토지〔세대별합산 ⇒ 인별합산〕
* ’08.11.13 헌법재판소 세대별 합산과세 위헌결정

헌법재판소 2006헌바112(2008.11.13)

[제목]

종합부동산세의 과세방법을 ‘인별합산’이 아니라 ‘세대별 합산’으로 규정한 종합부동산세법(2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정된 것) 제7조 제1항 중 전문의 괄호 부분 및 후문, 제2항, 제3항, 제12조 제1항 제1호 중 본문의 괄호 부분 및 단서 부분, 제2항(이하 ‘이 사건 세대별 합산규정’이라 한다)이 헌법 제36조 제1항에 위반되는 것인지 여부

[결정요지]

주택의 장기보유자에 대한 조세부과는 ‘주택의 가격안정’이라는 목적을 이루기 위한 범위를 벗어날 뿐 아니라 이를 달성하는데 아무런 도움을 주지 못하므로, 법 제8조( 개정 법 제8조 제1항, 과세표준)가 과세표준을 시가에 근접한 공시가격을 기준으로 정하면서도 과세표준의 상승폭 제한 또는 물가상승에 따른 보유공제 등 과세표준에 대한 조정장치를 마련하지 않은 것은 헌법상 과잉금지원칙에 위반하여 주택장기보유자의 재산권을 침해함으로써, 헌법에 합치되지 않는다 할 것이다.

 

종합부동산세법(2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정된 것) 제7조 제1항 중 전문의 괄호 부분 및 후문, 제2항· 제3항, 제12조 제1항 제1호 중 본문의 괄호 부분 및 단서 부분, 제2항은 헌법에 위반된다.

 1세대1주택자에 대한 세부담경감 신설(종부세법 제8조 1항 외)
- 1세대1주택자 보유기간의 산정(재건축․재개발의 경우 멸실된 주택보유기간 통산, 배우자로부터 상속시 기간 통산)
- 만60세 이상 또는 5년 이상 장기보유 1세대1주택자에 대한 세액공제 신설(종부세법 제9조 5항 ~ 7항)
- 혼인 또는 동거봉양의 이유로 1세대를 구성한 세대를 각각 1세대로 보는 기간 연장(2년 ⇒ 5년)
- 1세대1주택자 여부 판단시 세대별 비수도권 지역 1주택 및 등록문화재 주택은 주택수에서 제외

 과세기준금액의 상향조정(종부세법 제7조1항 외)
- 주택 : 6억(1세대1주택자 9억), 종합합산토지 : 5억, 별도합산토지 : 80억

 공정시장가액비율에 따라 과세표준 산정(종부세법 제8조제1항 외)
- 과세표준에 대한 적용비율 폐지하고 공정시장가액비율에 의함
- 주택 : 80%, 종합․별도합산토지 : 80%
(단, 별도합산토지에 대하여는 ’09년 70%, ’10년 75% 적용)
※ 부동산 가격의 변동에 따른 세부담의 적정성 반영

 2010년 주요 개정 사항

○ 지방의 미분양주택 해소를 위한 과세제외(‘09.12.31 개정)
- 기업구조조정부동산투자회사(리츠)가 ‘10.2.11(개정전 ’09.12.31)까지 취득하는 지방의 미분양주택
- 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁 받은 신탁업자가 2010.2.11(개정전 ’09.12.31)까지 취득하는 지방의 미분양주택

2011년 주요 개정 사항

○ 별도합산토지 종부세 공정시장가액비율 상향조정(75% → 80%)

○ 매입임대주택 요건 완화(‘10.9.20.부터 적용)
- (종전) 시·도별로 5호 이상, 3억원 이하, 10년 의무임대
- 개선 : 서울은 종전과 동일
․인천·경기 : 3호, 6억원, 7년 의무임대, 국민주택
․지방 : 3호, 3억원, 7년 의무임대, 국민주택

○ 기업구조조정 부동산투자회사 등의 미분양주택 과세제외
- 취득부동산이 모두 서울시 밖의 지역에 소재하는 ‘10.2.11. 현재 미분양 주택(그중 50%이상이 지방에 소재할 것)
- 투자회사 존립기간이 5년 이내일 것
- ‘10.6.8.이 속하는 연도에 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용

○ 자산유동화 방식으로 취득한 신탁회사의 미분양주택 과세 제외
- 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁업자에게 신탁하고, 해당 시공자가 발행하는 채권을 유동화 할 것
- 취득부동산이 모두 서울시 밖의 지역에 소재하는 ‘11.2.11. 현재 미분양 주택(그중 50% 이사이 지방에 소재할 것)
- 존립기간이 5년 이내일 것
- ‘10.6.8.이 속하는 연도에 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 2012년 주요 개정 사항

○ 수도권 매입임대주택 요건 완화(종부세법 제3조의1항의2)

- 3호이상 수도권 소재 주택을 임대하는 경우 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있었으나, 1호 이상으로 요건 대폭 완화

○ 비수도권 1주택 비과세 규정 등 삭제(종부세법 제1조2항의5, 4조1항의6)

- 2009∼2011년까지 비수도권 소재 1주택에 대하여 과세제외 되었으나, 2012년부터 과세대상에 포함 및 1세대1주택자 판정시 주택수에도 포함
※ 종전처럼 과세제외 받으려면 임대사업자 등록하고, 합산배제 신고해야 함

○ 합산배제 임대주택의 사업자등록 단서규정 신설(종부세법 제3조의1)

- 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기한인 9.30까지 지자체와 세무서에 임대사업자 등록하는 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 보아 합산배제 규정 적용

○ 임대주택 보유자도 거주용 1주택은 1세대1주택(종부세법 제2조3항의2)

- 일반주택(1채)과 임대주택을 보유하는 경우, 소유자 본인이 일반주택에 주민등록이 되어 있고, 실제로 거주하는 경우 임대주택을 주택수에서 제외하여 1세대1주택 여부 판단
※ 일반주택을 1채만 보유하는 경우 종전처럼 거주여부에 관계없이 1세대1주택 적용

○ 동거봉양 요건 명확화, 최초합가 문구 삭제(종부세법 1조2항의5)

- 60세 이상 직계존속 동거봉양 세대의 5년간 별도세대 간주 관련 직계존속의 연령 판단시점을 과세기준일 현재로 명확화

- 최초로 합가한 이후에 직계존속과 별거하다가 다시 합가한 세대에도 별도세대 규정 적용

2013년 주요 개정 사항

○ 합산배제 매입임대주택 요건 완화(령 제3조제1항제2호)

- 매입임대주택의 면적기준 폐지(종전 : 전용면적 149㎡ 이하)

2014년도 달라지는 주요 개정 사항

○ 신탁재산에 대한 종부세 과세방법 변경

- 신탁재산의 재산세 납세의무자가 수탁자로 변경됨에 따라 종부세 납세의무자도 위탁자에서 수탁자로 변경됨
* 종합부동산세의 납세의무자는 주택․토지의 재산세 납세의무자로 규정되어 있음(종부세법 제7조․제12조)

- 지방세법의 재산세 납세의무자 관련 변경내용

(종전) 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(제107조제2항 제5호 삭제)

(현재) 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된재산에 대해서는 그 수탁자(제107조 제1항 제3호 신설)

2016년도 달라지는 주요 개정 사항

○ 개정이유 및 주요내용

 - 조세의 물납제도는 납세의무자의 편의와 조세징수권 확보를 위하여 도입된 제도로서 납세의무자는 거액의 유동성을 확보하기 위한 재산 처분상의 어려움과 급매에 따른 일시적인 유동성 부족을 해결하기 위하여 일시납부 및 금전납부의 원칙을 완화하는 제도임. 그러나 종합부동산세는 특정 자산을 보유하는 사실에 대하여 과세하는 보유세로 일시ㆍ우발적인 상황에 따라 발생하는 조세채무가 아닌 매년 일정시점에 일정액의 조세를 부담하기 때문에 물납제도의 기본취지에 합당하지 않는 제도일 뿐만 아니라 법인세, 소득세, 종합부동산세, 재산세 등의 경우는 물납제도의 이용이 거의 없는 실정임. 이에 물납제도의 기본취지에 합당하지 않고 실적이 거의 없는 종합부동산세의 물납제도를 폐지하려는 것임.

(종전) 관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 물납을 허가할 수 있다.

(현재) 조문 삭제

▣ 납세의무자

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 재산세 납세의무자

▷ 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자 9억)을 초과하는 자

▷ 종합합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자

▷ 별도합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

○ 1세대 1주택자(종부세법 시행령 § 2의 3)
■ 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말함

※ 혼인 : 혼인한 날부터 5년, 동거봉양 : 합가한날부터 10년 동안 각각 1세대로 봄

▷ 주택수 계산 시 제외 : 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 임대주택. 다만, 상속․농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시 포함됨

▷ 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄

※ 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대해서는 9.1일부터 9.30일까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외됩니다.

▣ 납부기간

○ 납부기간 : 매년 12.1. ~ 12.15.

    (다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 한다.)

○ 국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.

※ 분납

납부할 세액이 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 납부.

 - 500만원 초과 1,000만 원 이하 : 500만 원 초과금액을 분납

 - 1,000만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납

 - 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

○ 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

  ※ 고지세액을 기한 내 납부하지 아니한 때에는 납부기한 다음날에 3%의 가산금이 부과되고, 체납된 종합부동산세 또는 농어촌특별세가 100만원 이상인 때에는 매월 1.2%(60개월 한도) 추가 가산금이 부과됩니다.

▣ 세액계산흐름로

▣ 가산세

○ 가산세 : 종합부동산세를 신고하는 경우에만 적용하며, 2005~2007년분은 가산세를 부과하지 않음

- 신고불성실가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%)
- 납부불성실가산세 : 무납부세액(미달납부세액) × 납부기한 다음날    부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 3

○ 이자상당가산액 : 합산배제된 임대주택등 또는 주택신축용토지로서 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우

- 이자상당가산액 : 경감받은 세액 × 납부기한의 다음달부터 추징할     세액의 고지일까지의 기간 × 1만분의 3

 

※ 이 포스팅은 2018년 기준으로 작성되었습니다. 종합부동산세에 대한 상담은 국세상담센터(세미래)☎126번으로, 재산세에 대한 상담은 각 지방자치단체(시,군,구청)의 세무부서에서 진행하시면 편리합니다.(행안부 상담센터☎110번)

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