종합부동산세의 이해(2) - 납세의무 성립 및 납부 등

종합부동산세의 이해(2) - 납세의무 성립 및 납부 등

2018/12/18 - [알아두면 유용한 것들/세금(tax)] - 종합부동산세의 이해(1) - 목적 및 연혁, 개요 등

  안녕하세요, 지난 포스팅에 이어서 이번에는 종합부동산세의 납부 등에 대해서 알아보겠습니다.

  납부에 대해서 알아보기에 앞서 종합부동산세의 납세의무자, 과세대상 등에 대해서 간략하게 알아본 후, 납부방법 등을 알아보겠습니다.

▣ 납세의무자

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지) 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 재산세 납세의무자가 종합부동산세의 납세의무자가 됩니다.

* 2008년 헌법재판소 위헌결정으로 세대별합산 규정이 폐지되고 인별합산 방식으로 변경되었으며, 2009년부터 종부세 부담의 적정화를 위해 1세대 1주택자 경감제도를 도입하였습니다.

□ 1세대 1주택에 대한 세부담 경감

○ 종합부동산세법상 세대의 정의

- 세대란 “주택의 소유자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대”를 말함

- 가족이란 주택소유자와 그 배우자의 직계존비속(사위, 며느리 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상․사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함

○ 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만 보유한 거주자인 경우 세부담을 경감하고 있음

- 합산배제 신고한 임대주택 및 문화재보호법에 따른 세대내 등록문화재주택은 주택에서 제외

- 1주택(부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 봄

○ 1세대 1주택자는 공시가격에서 9억원(3억원 추가)을 공제한 금액에 공정시장가액비율(80%)을 적용하여 종합부동산세 과세표준으로 함으로써 1세대 1주택이 아닌 납세의무자보다 3억원을 추가로 공제하는 혜택을 부여하고 있으며 또한, 연령 및 주택보유기간에 따라 아래와 같이 최대 70%의 세액공제를 적용하는 등 1세대1주택자의 세부담을 경감해 주고 있음

<1세대1주택자 연령 및 보유기간에 따른 공제율>

* 주택 취득일부터 보유기간 계산 - 취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 재개발․재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

▣ 과세대상

￭ 주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정

⇒ 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세

￭ 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택법상 주택의 범위에는 해당하지만 종합부동산세법에서는 주택으로 보지 않기 때문에 과세대상에서 제외됨(종부세법 제2조제3호)
* 별장은 지방세법상 재산세를 부과함에 있어 고율의 단일세율(4%)로 부과

￭ 재산세 및 종합부동산세 과세대상 구분

￭ 부동산 유형별 참고 법령

▷ 주택 - 「주택법」 제2조, 「지방세법」제106조, 「지방세법」시행령 제103조, 112조

▷ 토지

  - 종합합산 : 「지방세법」제106조(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부)

  - 별도합산 : 「지방세법」시행령 101조

  - 분리과세 : 「지방세법」시행령 102조

□ 과세대상 물건 명세 확인

 - 과세대상 물건 명세 확인을 원하시는 경우에는 인터넷(홈택스)을 통해서 직접 조회가능합니다.

 - 과세대상 명세에는 실제 과세되는 물건만 기재되기 때문에 과세대상에 포함되지 않는 합산배제(과세제외) 신고한 주택 및 토지 등은 조회되지 않습니다.

☞ www.hometax.go.kr → 공인인증서 로그인 → 조회/발급 → 세금신고납부 → 종부세 정기고지분 과세물건 조회

    홈택스 이용이 어려운 경우에는 담당직원에게 요청하시면 전산매체나 출력물로 제공이 가능합니다.

▣ 과세표준

[과세유형별 전국합산{공시가격× (1-감면율)}- 공제금액(과세기준금액)]× 공정시장가액비율

▷ 주 택 분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 6억]× 80%

    (1세대 1주택자) : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 9억]× 80%

▷ 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 5억]× 80%

▷ 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 80억]× 80%

▣ 세율

※ 산출세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액*

* 재산세 공제제도

  재산세 공제란 동일재산에 재산세와 종부세의 이중과세를 방지하기 위하여 종부세 과세표준금액(공제액을초과한공시가격)에 과세된 재산세를 납부할 종부세에서 공제하여 주는 제도입니다.

□ 종합부동산세 세부담상한 제도

○ 보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위해 전년도에 납부한 세금의 일정비율을 초과하는 세액은 ‘0’으로 보는 제도임

○ 세부담상한은 전년도 세액상당액의 150%임

○ 금년도에 주택 및 토지를 새로이 취득한 경우에는 당해연도 과세대상주택 토지를 전년도에 보유한 것으로 보아 전년도의 상당세액을 산출하여 세부담 상한을 적용

※ 계산 사례

○ 직전연도 주택분 재산세와 종부세가 아래와 같을 경우

- 당해년도의 세부담상한액은 15백만원*임
* (3,000,000원+7,000,000원) × 150% = 15,000,000원

※ 직전년도세액상당액 : 직전년도 세부담상한을 적용하기 전에 부담하였을 ‘재산세와 종부세’의 합계액
- 당해년도의 세부담상한 전 종부세가 13백만원, 재산세가 3백만원으로 총세액상당액이 16백만원이 산출되더라도 세부담상한액 15백만원을 초과하는 1백만원을 공제하여 올해의 종부세는 12백만원이 됨

[참 고] 재산세 세부담상한

○ 주택
- 전년도 실제 부담한 세액의 1)  105%, 2) 110%, 3) 130%
1) 공시가격 3억원 이하 주택
2) 공시가격 3억원 초과 6억원 이하 주택
3) 공시가격 6억원 초과 주택

※ 납세자의 세부담 증가 완화를 위해 2006년부터 적용

○ 토지 (종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지) - 전년도 실제 부담한 세액의 150%

▣ 납부기간

  종합부동산세의 납부기간은 매년 12월1일부터 12월15일까지입니다.(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 합니다. 2018년 기준 12/1 ~ 12/17)

  종합부동산세액이 5백만원이 넘는 경우에는 분납신청을 통해서 분납이 가능합니다. 분납 신청은 담당직원에게 신청하거나, 분납신청서*를 제출하면 됩니다.(분납시 납부기한 경과일로부터 2개월이내)

종합부동산세 분납신청서.hwp

 

▣ 납부방법

○ 세금 납부는 직접 금융기관에 납부하거나 홈택스 접속을 통해 전자납부 또는 스마트폰(앱)을 이용해서 납부가 가능합니다.

○ 고지서에 표기된 가상계좌, 인터넷(인터넷뱅킹, 인터넷지로, 홈택스), ARS(텔레뱅킹), 은행 ATM을 이용해서 납부하실수 있습니다.

 - 전자납부 : 07:00 ~ 23:00(휴일도 가능, 운영시간대는 금융기관별로 상이할 수 있음)

 - 인터넷(www.cardrotax.or.kr) → 00:30 ~ 23:30(연중무휴)

 - 전국세무서 → 평일 09:00 ~ 18:00

※ 신용카드 납부시 고지(신고)금액 1천만원(농특세 포함)까지 납부 가능합니다.(신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)

○ 시간과 장소에 구애받지 않고 스마트폰 국세청 홈택스 앱에서 국세를 확인한 후 쉽고 간편하게 납부 가능합니다.

 - 국세청 홈택스(앱) → 신고/납부 → 국세납부 → 납부방법 선택(간편결제)

○ 납부할 세액은 납세고지서상에 기재되어 있는 종합부동산세와 농어촌특별세의 합계액을 납부하시면 됩니다.

※ 전자고지를 신청하면 인터넷으로 전자고지서를 연람, 납부할 수 있으며 납세고지서 발생시 휴대폰 문자, e-mail로 안내합니다.(우편송달 안됨)

▣ 신고납부 선택 가능

○ 고지서의 내용이 사실과 다른 경우, 정기분 고지서와 상관없이 자진 신고, 납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됩니다.

☞ 국세청 홈택스를 통해 과세대상 물건 미리채움 서비스를 이용하여 신고서를 작성, 제출, 납부 가능

* www.hometax.go.kr → 공인인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → (12월) 정기신고

종합부동산세 신고서.hwp

 

◈ 합산배제주택〔합산배제 신고기한까지 등록한 경우에도 합산배제 적용〕

￭ 합산배제 임대주택(종부세법 §8 2항 1호, 시행령§ 3)

▷ 지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자들록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택

1) 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택
2) 직접 건설하여 취득한 주택
3) 2018.3.31.이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택(‘18.2.13.개정)
4) 2018.4. 1.이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택(‘18.2.13.개정)

￭ 합산배제 사원용주택등(종부세법 § 8 2항 2호, 시행령 § 4)

① 사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 주택

② 기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)

③ 주택건설업자의미분양주택 : 주택건설업자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자)소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

④ 가정어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1.)까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호를 부여받아 5년 이상 계속하여 가정어린이집로 운영하는 주택

⑤ 시공자가 대물변제 받은 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)

⑥ 연구기관의 연구원용 주택 : 정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택

⑦ 등록문화재 주택 : 문화재보호법 제47조 제2항에 따른 등록문화재(1세대1주택 주택수 판정시 제외)

⑧ 기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11일까지 직접 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2014.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택

⑨ 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택

⑩ 신탁업자 미분양주택 : 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 2010.2.11일까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택
또는 2012.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택

⑪ 노인복지주택 : 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택

⑫ 향교(향교재단)이 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)

⑬ 새일앤리스백 리츠 등이 매입하는 주택 : 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료후 그 주택을 재입할수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택(18.2.13.개정)

◈ 조세특례제한법상 종부세 과세특례

￭ 향교 및 종교단체에 대한 과세특례(조특법 § 104의13)

▷ 개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄

￭ 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례(조특법 § 104의19)

▷ 주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산토지분 과세대상에서 제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)

 

※ 종부세에 대한 보다 자세한 사항은 고지서 하단에 기재된 담당직원이나 국세청콜센터(☎126)으로, 재산세는 소재지 지방자치단체(시,군,구청) 세무부서(행안부콜센터☎110)을 이용하시면 편리합니다.