지방세 상속 부동산(아파트, 주택) 감면 혜택 - 취득세

지방세 상속 부동산(아파트, 주택) 감면 혜택 - 취득세

 

  사람의 사망으로 인한 재산상 법률관계의 포괄적 승계를 상속이라고 합니다. 상속을 받게 되면 상속을 포기하지 않는 한, 세금문제를 피해갈 수없습니다. 국세로 상속세 과세대상이 되면, 상속세를 신고납부해야하고, 상속 받은 재산이 취득세 부과대상(건물, 토지, 주택, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권)이면, 취득세를 신고납부 해야합니다. 그러나 상속되는 재산이 주택인 경우, 상속받은 주택외에 다른 주택이 없는 경우에 한해서 지방세 감면(2.8%중 2%)을 하고 있습니다. 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

▣ 상속이란?

사람의 사망으로 인한 재산상 법률관계의 포괄적 승계를 상속이라고 합니다. 민법 제997조에 '상속은 사망으로 인하여 개시된다.'고 되어 있으며, 제1005조  상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다.라고 되어 있습니다.

상속은 민법에 규정되어 있으며, 상속을 정확히 이해하기 위해서는 민법규정을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 따라서 간단히 이에 대한 규정을 간단히 살펴보겠습니다.

1) 용어의 정리

○ 피상속인 : 사망한 사람 또는 실종선고 받은 사람

○ 상속인 : 재산을 상속받을 사람

○ 상속개시일 : 사망일 또는 실종 신고일

2) 상속순위

유언으로 상속인을 지정한 경우에는 유언상속이 우선하며, 유언이 없는 경우에는 민법에서 정한 순위에 따릅니다.

<민법상 순위>

우선순위	피상속인과의 관계	상속인 해당 여부
1순위	직계비속과 배우자	항상 상속인이 된다
2순위	직계존속과 배우자	직계비속이 없는 경우에 상속인이 된다
3순위	형제자매	1,2순위가 없는 경우 상속인이 된다
4순위	4촌이내의 방계혈족	1,2,3,순위가 없는 경우 상속인이 된다

○ 법정상속인을 결정함에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러명일 때에는 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러명일 때에는 공동상속인이 됩니다. 예를 들어 직계비속으로 자녀 2인과 손자녀 2인이 있는 경우에는 자녀 2인이 공동상속인이 되고 손자녀는 법정상속인이 되지 못합니다.

○ 상속순위를 결정할 때 태아는 이미 출생한 것으로 봅니다.

※ 배우자의 상속순위

배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며, 직계비속이 없는 경우에는 2순위인 직계존속과 공동상속인이 됩니다. 직계비속과 직계 존속이 모두 없는 경우에는 배우자가 단독상속인이 됩니다.

3) 상속지분(相續持分)

피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며(지정상속, 민법 제1012조), 유언으로 상속분을 지정하지 아니한 경우에는 민법에 규정된 법정상속분에 따라 상속재산을 분할하거나, 협의하여 분할할 수(민법 제1013조)있습니다.

※ 법정상속분

같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 상속분이 동일한 것으로 하며, 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에도 직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다.

※ 많은 분들이 부동산 등기를 하지 않으면 상속을 안 받은 것으로 오해를 더러 하는 경우가 있습니다. 그러나 상속은 사람이 죽으면 자동적으로 그 권리와 의무를 승계하도록 되어있으며, 상속포기판결(정해진 기한 내)을 받지 않는 이상 상속을 받은 것이 됩니다. 등기를 하지 않더라도 세금은 납부해야 하는 것입니다. 민법 제186조에서는 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.'라고 되어 있으며, 제187조에서는 '상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.'라고 되어 있습니다. 즉 상속받은 부동산은 등기를 하지 않더라도 물권을 취득한것이 되지만, 이를 처분하기 위해서는 등기를 해야하는 것입니다.

▣ 관련법령

「지방세법」제6조 제1호

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

「지방세법」제7조 제7항

⑦ 상속(피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다. 이하 이 장과 제3장에서 같다)으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다. 이 경우 상속인의 납부의무에 관하여는「지방세기본법」제44조제1항 및 제5항을 준용한다.  <개정 2010. 12. 27.>

기본통칙 7-7【상속에 따른 납세의무자】  매매계약 체결 후 사실상 취득이 이루어지기 전에 매도자가 사망하고 매수자에게 소유권이전등기가 되는 경우에도 상속인에게 상속에 따른 취득세 납세의무가 있다.

「지방세법」제11조 제1항 제1호 및 제8호

1. 상속으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 23

나. 농지 외의 것: 1천분의 28

8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」 제52조제1항제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정ㆍ지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 「노인복지법」(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

「지방세법」제15조 제1항 제2호

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.  <개정 2010. 12. 27., 2015. 7. 24., 2015. 12. 29., 2017. 12. 26.>

2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득

가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득

나. 지방세특례제한법 제6조 제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득

「지방세법」제20조 제1항

① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.  <개정 2011. 12. 31., 2014. 1. 1., 2016. 1. 19., 2016. 12. 27.>

「지방세법」시행령 제29조(1가구 1주택의 범위)

 ① 법 제15조제1항제2호가목에서 "대통령령으로 정하는 1가구 1주택"이란 상속인과 「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.  <개정 2015. 7. 24., 2015. 12. 31., 2016. 12. 30., 2017. 12. 29.>

② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.  <신설 2015. 7. 24.>

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.  <개정 2015. 7. 24.>

1. 그 주택에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람

기본통칙 15-2【1가구 1주택 판단】  「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따른 국내거소신고사실증명을 주민등록법에 따른 세대별 주민등록표로 보아 1가구1주택을 적용할 수 없다.

▣ 감면대상자

○ 상속재산중 주택을 취득하는 개인(상속인)을 말합니다. 여기서 주택이란 지방세법 제11조제1항제8호에 해당하는 주택으로서, 공부와 현황이 일치하는 주택을 말합니다. 즉, 위법건축물이거나 무허가(허가를 받지 않은) 주택의 경우는 감면을 받을 수 없습니다.세율의 특례는 상속으로 인한 1주택 취득자에 대한 세제지원을 해주는 것이기 때문에 위법건축물 또는 무허가 주택에는 특례가 적용되지 않습니다.

○ 1가구 1주택의 범위

 상속인과 「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 봅니다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외합니다)]을 소유하는 경우를 말합니다.

또한, 단속상속(협의포함)이 아닌 여러사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 봅니다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 그 주택에 거주하는 사람 또는 그 주택에 거주하는 사람이 없는 경우에는 나이가 가장 많은 사람을 기준으로 그 주택의 소유자를 판정합니다.

▣ 감면세액

취득세율 2.8%중 2%를 뺀 0.8%만 과세됩니다(지방교육세 등 제외). 예를 들어 과세표준(주택가격)이 1억인 전용면적이 84㎡인 주택을 상속 받았을 때 상속받은 주택이 1가구 1주택에 해당이 된다면, 취득세280만원중 200만원이 감면됩니다.

※ 실제 취득세를 신고 할 때 구비서류

취득세 신고서, 지방세감면신청서, 상속재산분할협의서(작성한 경우) 사본, 피상속인 기준 기본증명서(상세) 사본, 피상속인 기준 가족관계증명서(상세) 사본, 상속인(감면대상자) 기준 주민등록등본 사본, 가족관계증명서 사본, 해당상속재산 등기부 등본 사본 등

[별지 제1호서식] 지방세 감면 신청서.hwp

[별지 제3호서식] 취득세(기한 내&cedil; 기한 후)신고서.hwp

상속재산분할협의서.hwp

* 상속재산분할협의서는 정해진 법정서식은 없습니다만, 참고용으로 첨부합니다.

자세한 사항은 위택스(www.wetax.go.kr)또는 상속 받는 부동산(주택) 소재지 관할 시,군,구청 세정부서에 문의하시면 편리합니다.