지방세 부동산 시가표준액 산정 이론 해설

시가표준액의 이론적 배경 및 정의, 조사산정시 구조 및 용도 지수의 적용 등에 대한 설명을 하고자 한다.

⊙ 시가표준액이란?

시가 그자체는 아니지만 취득세, 재산세 등 세목별 과세표준의 기준이 되는 물건의 적정가액으로서 지방자치단체의 장이 결정･고시한 가액을 말한다.
§ 시가표준액 산정의 법적근거 : 「지방세법」제4조제2항

⊙ 시가표준액 산정 이론

□ 이론적 배경

○ 가치의 3면성

- 재화의 가치를 구하는데는 일반적으로 최근에 그 재화와 동일･유사한 물건이 시장에서 어느 정도로 거래되고 있는가? (시장성), 

- 그 재화를 현재 재조달하는데는 어느 정도의 비용이 들겠는가? (비용성), 

- 그리고 그 재화를 이용하면 얼마의 수익 또는 편익을 얻을 수 있는가(수익성)의 3가지 측면으로 접근하며,
 이를｢가치의3면성｣이라 정의.

○ 3면등가의 원칙

- 이론적으로 시장이 효율적이고 합리적으로 작동하는 경우 상기 가치의 3면성(시장성, 비용성, 수익성)에서 접근한 가치가 모두 일치하는바, 이를 ｢3면등가의 원칙｣이라고 정의

3면등가의 원칙

○ 감정평가 3방식

- 시장가치는 3면등가의 원칙이 성립되는 가치로서, 감정평가시 아래 3가지 접근법으로 추정한 가치(수익가치, 공급가치, 교환가치)를 상호비교 / 검토하여 최종가격을 결정

감정평가 3방식

□ 건축물 시가표준액 구조

*시산가격 조정
구조지수 - 비용성 반영 / 용도지수 - 수익성 반영 / 위치지수 - 시장성 반영

□ 시가표준액의 적용

○  세목별 시가표준액

세목별 관련규정이 정하는 바에 따라 시가표준액을 적용하여 해당 과세물건의 과세표준을 산정한다.
-  취득세  :  「지방세법」   제10조의2부터 제10조의6까지에 따라 상속으로 인한 무상취득 등의 경우 시가표준액을 과세표준으로 한다.
- 등록면허세 : 「지방세법」 제27조에 따라 등록 당시의 신고가액이 과세표준이 되나, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
-  재산세, 지역자원시설세 :  「지방세법」 제110조 및 제146조에 따라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 한다.

○ 과세대상별 시가표준액

  토지 및 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가 및 개별 및 공동주택가격으로 하고, 건축물 및 기타물건의 시가표준액은 행정안전부장관이 정한 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정,고시한 가액으로 한다.
*건축물이란 주택 외의 일반건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함)로서 건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)을 말한다.

○  시가표준액 결정 및 고시 절차

□ 오피스텔 시가표준액

○  산정방식

○  오피스텔
주택법에서 “준주택”을 다음과 같이 정의하고 있다.
  - "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
1. 「건축법 시행령」 별표1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표1 제4호가목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

  건축법시행령 별표1에서 다음과 같이 오피스텔을 규정하고 있다.

- 오피스텔(일반업무시설) : 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.

○  오피스텔 시가표준액
  오피스텔은 건축법상 일반업무시설이고, 주택법상 준주택으로 분류된다.
 - 오피스텔은 업무시설이나 주거용으로 사용하는 경우가 많아 주택과 유사하게 거래되고 있다. 
 - 이에 재산세 과세시 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 별도의 과세기준을 마련하고 있다.
   2022년부터 오피스텔의 시가표준액 산정시 거래사례 등을 반영한 표준가격기준액을 기준하여 개별 특성을 반영하여 산정하도록 하고 있다.

○ 오피스텔의 다양한 용도
사무형(대형사무전용 - 역세권의 대로변 오피스텔, 중형사무전용 - 대로변의 오피스텔, 꼬마빌딩형 - 상업지역이면도로의 오피스텔)

주거형(아파트단지형 - 전부주거형, 아파트단지일부형 - 일부동만 오피스텔, 주상복합형 - 상가+오피스텔, 다세대형 등)

숙박형(전용호텔, 일부호텔형 등)

상가형(상가일부형 - 상가의 일부호가 오피스텔, 소형상가형)

□  오피스텔외 건축물 시가표준액 산정
○  산정방식

○  산정기준

구조지수 : 주된 재료와 기둥을 기준으로 지수를 적용

용도지수 : 1구 또는 1동의 건축물이 둘 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 가장 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 봄.

위치지수 : 납세의무 성립일 현재의 개별공시지가를 기준으로 함.

○ 건축물 구조지수(구조의 개념요소 : 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙)

 - 시가표준액 구조지수 중 대표적인 사례위주로 살펴본다.

“구조부재(構造部材)”란건축물의기초ㆍ벽ㆍ기둥ㆍ바닥판ㆍ지붕틀ㆍ토대(土臺)ㆍ사재(斜材 : 가새ㆍ버팀대ㆍ귀잡이 그 밖에 이와 유사한 것을 말한다)ㆍ가로재(보ㆍ도리그밖에이와유사한것을말한다) 등으로 건축물에 작용하는 제9조에 따른 설계하중에 대하여 그 건축물을 안전하게 지지하는 기능을 가지는 건축물의 구조내력상 주요한 부분을 말한다.

 “구조내력”이란 구조부재 및 이와 접하는 부분 등이 견딜수있는 부재력을 말한다.

 “벽”이라 함은 두께에 직각으로 측정한 수평치수가 그 두께의 3배를 넘는 수직부재를 말한다.

 “기둥”이라 함은 높이가 최소 단면치수의 3배 혹은 그 이상이고 주로 축방향의 압축 하중을 지지 하는데에 쓰이는 부재를 말한다.

1) 철골(철골철근)콘크리트조
◦철골의 기둥・벽・바닥등 각부분에 콘크리트를 부어넣거나 철근콘크리트로 피복한구조를 말한다.

2) 통나무조
◦ 원목에 인위적인 힘을 가하여 형태를 변화(원형 또는 다각형)시킨 후 이를 세우거나 쌓아 기둥과 외벽 전체면적의 1/2 이상을 차지하도록 축조한 구조 및 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용한 구조를 말한다. 다만, 목구조 및 목조를제외한다.
* 목조
기둥과 들보 및 서까래 등이 목재로 된 구조를 말한다. 다만, 통나무조와 목구조(건축벌 시행령상 한옥구조 포함)를 제외한다.

목조

통나무구조 및 목구조(한옥구조)

3) 스틸하우스조
아연도금강 골조를 조립하여 패널형태로 건축된 구조를 말한다.

4) 철근콘크리트조
철근콘크리트를 사용하여 건축을 하거나 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용하는 구조를 말하며, 기둥과 보 등이 일체로 고정 접합된 철근콘크리트 구조를 포함한다.(RC. PS조 포함). 
철근콘크리트는 철근과 콘크리트의 재료를 일체화시켜 각각의 장단점을 보완한 구조를 말한다. 즉, 철근 콘크리트 조는 철근으로 보강한 콘크리트를 말하는 것으로 흔히 RC(Reinforced Concrete)조라 부른다. 형태를 자유롭게 구성할 수 있고, 고층주택이나 지하층 만들기에 유리하다.

5) 라멘조
기둥과 보 등이 일체로 고정, 접합된 철근콘크리트 구조의 건축물을 말한다.
철근콘크리트조 방식 중 기둥과 보 등이 일체로 고정된 라멘조 구조와 벽이 하중을 전달하는 벽식 구조가 있다.

라멘조 건축물	벽식구조

6) 철골조
여러가지 단면으로 된 철골과 강판을 조립하여 리벳으로 조이거나 용접을 한 구조를 말한다.
철골조는 대규모 건물에 사용되면, 주기둥이 비교적 굵고 단단하다. 국내 생산 형강의 경우 두께가 6mm를 초과하면 대부분 철골조로 분류된다. 철골조는 공장 등 건축에 많이 사용된다.

7) 석조
외벽을 석재로 축조한 구조를 말한다.
석조는 다듬어진 석재를 쌓아올려 건물의 벽체와 주요 구조부를 만든 건축물로서, 조적식구조와 가구식구조로 크게 나뉜다. 벽체를 돌로 쌓은 후 볼트(vault) 또는 돔 구법을 써서 층바닥과 지붕을 축조하거나 지붕뼈대구조, 바닥구조는 목조뼈대로 짜는 조적식 구조, 기둥과 보로서 주요 구조부를 구성하는 가구식 구조의 두 경우로 대별된다. 석조건축이란 이들 전부를 포함하는 명칭이다.

8) 프리캐스트 콘크리트(P.C, Precast Concrete)조
P.C공법에 의하여 생산된 외벽 등의 부재를 조립하여 건축한 구조를 말한다.
프리캐스트 콘크리트 - 공장에서 미리 철근콘크리트 부재를 제작하고 양생하여 기성 제품화하여 현장에서 조립구조로 시공하도록 한 콘크리트.

10) 연와(煉瓦)조
외벽 전체면적의 3/4 이상이 연와 또는 이와 유사한 벽돌로 축조된 구조를 말한다. 다만, 시멘트벽돌조와 시멘트블록조에 외벽 전체면적 1/2 이상에 돌붙임․ 타일붙임․ 인조석붙임․ 대리석붙임․ 붉은타일형벽돌붙임 등을 한 것은 모두 연와조로 본다. 
연와조는 불에 구운 벽돌로 쌓아 축조한 구조를 말한다. 단독주택이나 연립주택에 많이 이용하며 외벽치장에 쓴다. 과거에는 벽돌조라 하면 연와조를 말했으나, 시멘트 벽돌이 생산되면서 벽돌조는 연와조와 시멘트벽돌조로 구분하게 되었다. 블록조와 다르다.

11) 보강콘크리트조 
 시멘트벽돌조의 결함을 보완하기 위하여 벽체 또는 기둥부에 철근을 넣어 축조한 구조를 말한다.
보강블록콘크리트조는 콘크리트 블록의 공동부에 철근을 넣고 콘크리트, 모르타르 등을 충전시켜 만든 것. 보강블록구조라고도 한다. 블록의 빈속에 철근과 콘크리트를 부어 수직하중, 수평하중에 대응할 수 있도록 한 가장 이상적인 블록구조로 보통 3층정도의 건축에 가장 적당하다.
보강콘크리트블록조(steel reinforced concrete block construction)는 도면용 약어는 REINF 이다. 

12) 황토조
외벽 전체면적의 1/2 이상을 황토벽돌로 축조하거나 황토를 붙인 구조를 말하되, 기둥과 보 등은 목재 철재 철근콘크리트 등으로 건축한 구조를 말한다. 다만, 흙벽돌조와 토담조를 제외한다.

13)   보강블록조 

블록의 빈부분에 철근을 넣고 모르타르 또는 콘크리트로 채워 블록조의 결함을 보완한 구조를 말한다.

14) ALC조 
 시멘트와 규사, 생석회 등 무기질 원료를 고온, 고압으로 증기양생시킨 경량의 기포콘크리트제품인 ALC를 이용하여 ALC블록으로만 조적 시공하는 공법의 건물구조(ALC블록조) 또는 건물골조 보강을 목적으로 철골(H , 빔 ㄷ잔넬 등)로 기둥 보 지붕을 연결 조립하고 내외벽을 ALC블록으로 조적시공하는 공법의 건축물구조를 말한다.
ALC조는 오토클레이브 처리하여 제조된 경량 기포 콘크리트로, 건축용에 쓰이는 판재이다. 콘크리트의 한 가지 결점은 그 중량이 큰 점인데 ALC는 이 결점을 개량한 경량 콘크리트 제품이다. 즉 ALC는 그 중량이 보통 콘크리트의 약 1/4 정도이다. 또 오토클레이브 처리하여 완전히 트바모라이트로 결정화 한 콘크리트이기 때문에 치수 안정성이 뛰어나고, 가벼우며 내구성이 있는 재료로 인정받고 있다. 일반적으로 철근으로 보강하여 규격화한 치수로 판매하고 있다.

15) 와이어패널조 
 스티로폼 단열재 표면에 강철선을 그물망처럼 엮어 고정시킨 다음 그 위에 강철선을 대각선으로 촘촘히 용접시켜 강도를 높인 와이어패널을 이용하여 건축된 건축물 및 이와 유사한 형태의 건축물의 구조를 말한다.

16) 조립식패널조
 비교적 살이 얇은 형강 사이에 단열재인 폴리스텐폼을 넣어 만든 조립식 패널을 이용하여 건축된 건축물 및 이와 유사한 형태의 건축물의 구조를 말한다(FRP 패널조를 포함한다).

17) 시멘트벽돌조 
 외벽을 시멘트벽돌로 쌓은 후 화장벽돌이나 타일을 붙이거나 모르타르를 바른 건축물의 구조를 말하며 칸막이벽은 목조로 할 경우도 있으며 지붕․바닥 등은 목조 또는 철근콘크리트조로 하기도 한다.
시멘트벽돌조는 주체인 외벽을 시멘트벽돌로 쌓고 치장은 화장벽돌, 각종 타일 또는 몰탈을 바르거나 석재를 사용하는 건축구조체를 말한다. 칸막이벽은 목조로 할 수도 있으며 지붕, 바닥 등은 목조 또는 철근콘크리트조로 하기도 한다.

19) 경량철골조 
비교적 살이 얇은 형강(압연해서 만든 단면이 ㄴ, ㄷ, H, I, 원주형 등의  일정한  모양을  이루고  있는  구조용  강철재)을 써서 꾸민 건축물의 구조를 말한다.

20) 시멘트블록조 
주체인 외벽의 재료가 시멘트블록 또는 시멘트콘크리트블록 등으로 된 구조를 말하며 칸막이벽 지붕, 바닥 등은 시멘트벽돌조와 같이 할 수도 있다.

21) 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 
 석회와 흙, 혼합벽돌, 돌담, 토담 등 이와 유사한 구조로 축조된 구조를 말한다. 다만 이, 구조에 자연석, 대리석을 사용하여 외벽을 치장한 구조는 석조로 분류하고, 이 구조와 연와조․보강콘크리트조․시멘트벽돌조 목조 시멘트블록조를 병용한 구조는 각각 연와조․보강콘크리트조․시멘트벽돌조․목조․시멘트블록조로 분류한다.

흙벽 건물	돌벽 건물

22) 철파이프조
강관 (철 파이프) 을 ‘특수 접합' 또는 ‘용접'하여 구성한 구조를 말한다. 예) 축사 및 휴양시설

23) 컨테이너건물 
 컨테이너를 사용하여 축조한 건축물을 말한다.

○ 건축물 용도지수

 - 용도지수 중 일부 사례 소개

견본주택(모델하우스)에 대해서는 사무실 용도지수를 적용
모델하우스는 가설건축물 축조신고로 임시건축물로 건축된다. 가설건축물의 존치기간이 1년미만인 경우 비과세 대상이나 1년이상 존치하는 경우 과세대상으로 전환된다. 모델하우스는 주택의 구조를 가지고 있으나 장기거주 목적의 주택에 해당하지 않고, 견본주택으로 모델하우스에서 분양계약 등의 사무가 이루어지므로 이는 사무실용도로 한다.

지식산업센터 용도 판단
지식산업센터 내 지원시설 및 공장형 사무실, 산업단지에 소재한 5층이하의 공장형 지식산업센터는 지식산업센터로 보지 아니한다.

<지식산업센터 사진>

<5층이하의 공장형 지식산업센터>