주택시장 현황과 달라지는 2024년 주택 관련 제도

미 연준(Fed)이지난해 12월 회의때 기준금리 인하를 예고하는 듯 하였으나, 올해 1월 말 4회 연속 동결

- 지난해 말 미 연준은 지난 연방공개시장위원회를 열고 “인플레이션이 올해 정부 예측보다 훨씬 빠르게 하락
하고 있어서 다른 인상 요인은 없어 보인다.”라고 밝혔음. 또한, 이날 발표한 점도표에서 2024년 기준금리 인하를 예고함에 따라 금리인하에 대한 기대가 커졌음.

- 그러나 올해 1월말 기준금리를 동결(4회 연속) 3월 인하설에 거리를 두는 입장을 밝힘.

우리나라 주택시장은 코로나19 기간 동안 낮은 금리에 따른 풍부한 유동성으로 경기침체에도 불구하고 호황을 누렸음

- 그러나 세계적인 인플레이션이 발생하면서 물가 억제를 위한 금리인상은 주택시장을 침체시키는 원인이 되었음

- 2022년 하반기 주택시장이 급락하였고, 2023년 정부는 1.3 대책과 9.26 대책 등을 통해 주택시장을 활성화하고자 하였음

코로나 이후 달라진 부동산정책 방향

2023년 1.3 대책 및 9.26 대책

○ 2022년 하반기 주택가격 급락 및 역전세 등 주택시장의 위기에 대응하기 위해서 1.3 대책을 통해, 주택시장의 규제를 완화하고 주택시장을 촉진하고자 하였음

- 1.3 대책은 지역규제, 주택금융 지원, 세제 지원 등 수요를 촉진하는 정책으로 아래와 같이 구성됨

국토교통부는 9월 26일 ‘주택공급 활성화 방안’을 발표하였음

- 그 핵심은 ① 주택 공급 측면에서의 물량 확보 및 효율성 강화, ② PF 보증 한도 확대 및 PF 정상화 펀드를 통한 PF 안정화 방안을 주로 담았음

- HUG, 주금공을 통한 PF 대출 보증 규모는 기존 15조원 → 25조원으로 확대될 예정이고, PF 대출에 대한 보증 한도도 기존 사업비의 50%에서 70%까지 늘리고, 보증에 대한 심사기준도 기존 대비 소폭 완화할 예정임

· 그 외에 2023년 4월 가동을 시작한 은행, 저축은행, 증권사 등이 참여한 PF 대주단협의체에 운영을 통해서, PF부실사업장을 대상으로 만기연장, 이자유예, 채무조정 등을 추진하고, PF 정상화 펀드도 기존 1.1조원에서 2조원으로 확대함

- 공급 대책으로는 ① 공공 주택 공급에 대해 물량을 더욱 확보하고, ② 사업 여건을 개선시켜 보다 빠르게 주택을 공급할 수 있는 방안임

· 3기 신도시에서 토지이용 효율성 제고를 통해 기존 물량 대비 3만호 이상을 추가로 확충할 예정이다. 또한 신규 공공택지 물량을 기존 6.5만호에서 8.5만호로 확대함

· 신규 후보지 대상도 조기 발표하고, LH가 매각을 완료한 공공택지를 사업 추진이 가능한 건설사가 사업을 진행할 수 있도록 사업자간 공공택지 전매 제한을 한시적으로 1년간 완화할 예정임

2024년 달라지는 주택 관련 제도

○ 2024년 조세정책 관련 주요 변화는 다음과 같음

- 취득세 관련, 출산 및 양육을 위한 주택 취득세 감경제도 도입됨

· 2025년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모(미혼모 또는 미혼부를 포함한다)가 해당 자녀와 상시
거주할 목적으로 출산일부터 5년 이내에 1주택을 취득하는 경우(출산일 전 1년 이내에 주택을
취득한 경우를 포함)로서 그 산출세액이 500만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 500만원을
초과하는 경우에는 산출세액에서 500만원을 공제함

- 소득세 관련, 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택 보유자의 임대 보증금등이 일정 수준을 초과하는
경우 보증금등 간주임대료 소득에 과세(2026년부터 시행)

· 현행 3주택 이상 보유자의 간주임대료 소득에 과세하나, 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는
보증금 등을 받는 고가주택 2주택자도 과세하도록 개정됨

- 양도소득세 관련, 건축물을 주택으로 용도변경해 1세대 1주택이 된 경우 각 용도기간별 보유·거주기간
공제율을 합산해 장기보유 특별공제액을 계산하게 됨

- 상속세 및 증여세 관련 혼인 증여재산 공제와 별도로 출산 증여재산 공제 신설함

· 거주자가 자녀의 출생일부터 2년 이내에 직계존속으로 증여받는 경우 1억원까지 공제됨

· 단, 혼인 증여재산 공제와 출산 증여재산 공제를 모두 적용받는 경우 통합 공제한도는 1억원으로 설정

- 그외 주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대와 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제가 확대됨

○ 2024년 주택 금융 및 청약 제도의 변화는 다음과 같음

- 청약 관련 신생아 특별공급 제도가 신설되고, 신생아 특례 분양 및 전세자금 대출이 도입됨

- 신혼부부에 대한 특별공급 개별신청이 허용됨

- 다만, 1.3 대책으로 도입된 특례보금자리론은 2023년말에 종료되며, 그외 다음과 같은 제도가 2024년 일몰될 예정임

· 역전세 보증금 반환대출도 2024년 상반기까지만 운영됨

· 주택으로 사용되는 생활숙박시설에 대한 이행강제금이 2024년말까지 유예됨

주택 관련 제도 변화의 기대효과

○ 고금리 상황에서 2023년 정부의 정책은 보편적인 주택거래 활성화에 초점이 있었으나, 2024년 정책은 신혼부부 등 특정 계층 지원 성격이 있음

- 2023년 1.3 대책에 따른 특례보금자리론의 대상은 지원 범위가 넓어 주택 수요를 촉진하는 효과가 있었으나, 2024년도 시행되는 정책은 이전보다 정책효과 범위가 좁을 것으로 예상됨

○ 그러나, 2024년 시행되는 양도소득세 부담 경감조치는 주택에 대한 동결효과를 약화시켜 주택거래를 촉진하는 효과가 있을 것으로 기대됨

- 특히 2024년부터 주택 소유 관련 이자부담에 대한 소득공제가 확대되면서 주택보유에 따른 부담이 경감될 것으로 보임

주택 관련 제도 변화의 시사점

2023년은 1.3 대책에 따라 주택시장이 회복세를 보였으나 9월 이후 회복세가 한계를 보이면서 다시 주택시장이 위축되고 있음

- 2022년 하반기 주택시장의 거래위축이 지속되면서 주택가격이 급등하는 등 주택시장의 위험이 커지는 양상을 보였으며, 이에 정부는 1.3 대책을 통해서 주택거래 활성화를 추진하였음

· 이러한 정부의 적극적인 대책으로 주택시장은 회복세를 보였으나 늘어가는 가계대출과 계속되는 고금리로 주택시장 회복에 한계를 보이고 있음

- 9.26 대책 등 공급활성화 대책에도 불구하고 주택시장에 대한 회복기대가 크지 않아 주택공급이 지연되고 있음

○ 2024년 주택시장도 2020년~2021년 형성된 주택시장에 대한 기대가 조정되는 국면이 지속될 것으로 보임

- 높아진 가계대출과 부동산PF 문제가 주택시장의 하방 압력으로 작용할 것으로 보임

- 다만, 변곡점에 있는 주택시장 상황에서 2024년 시행되는 주택 관련 정부의 정책은 시장에 긍정적 영향을 줄 것으로 보임

※ 한국지방세연구원 [주택시장 현황과 달라지는 2024년 주택관련 제도] - 수정 가공