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신탁에 대해 궁금해요~ 본문

알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련

신탁에 대해 궁금해요~

icebergismelting 2022. 3. 28. 18:01

▣ 신탁이란 ?
사전적 정의 : 믿고 맡김. 일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 남에게 맡기는 일.

 신탁의 정의(신탁법 제2조)
  "신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다."

  신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있지 아니하고(대법원2010두4612 판결) 신탁재산에 관하여 수탁자만이 배타적인 처분,관리권을 가진다고 판시하고 있습니다.(대법원 2000마 2997 결정). 또한 수탁자는 신탁된 재산(신탁재산)을 수탁자의 고유재산과 분리하여 관리해야 하고(신탁법 제37조), 신탁된 재산(신탁재산)은 위탁자의 책임재산이 아니기에, 위탁자의 채권자는 신탁재산에 압류 등 강제집행을 할 수 없기에, 일정한 사업 기타 거래행위를 진행할 때, 도산, 조세 및 기타 여러 위험을 회피할 수 있습니다.

물론 재산세 등 일부 세금에 대해서는 신탁재산이라도 압류 등 체납처분을 진행할 수 있습니다.

 신탁의 구조 및 구성
수익자는 위탁자가 지정(본인 또는 제3자), 수탁자는 위탁자에게 신탁 운용, 위탁자는 수탁자에게 신탁 운용 위탁, 수탁자는 수익자에게 신탁 운용이익 지급
· 위탁자 : 신탁재산의 관리, 운용을 위탁하는 신탁의 설정자
· 수탁자 : 신탁재산을 받아서 신탁의 목적 및 운용지시에 따라 그 역할을 수행하는 자
· 수익자 : 신탁행위에 따라 발생한 신탁의 이익을 배당(수령)받는 자로 위탁자 또는 제3자도 가능
· 신탁재산 : 신탁목적에 따라 위탁자로부터 받은 금전 및 기타 재산권

 신탁의 종류
금전신탁 : 금전으로 신탁으로 운용 후 해지시 원본과 수익을 금전 형태로 수익자에게 교부하는 신탁 운용지시 유무에 따라 특정과 불특정으로 분류, 적극적인 투자를 통한 재산증식이 주 목적
종합재산신탁 : 하나의 신탁 계약에 의하여 금전외에 증권, 금전채권, 부동산 등 두개 이상의 자산을 수탁 받아 이를 종합적으로 관리 및 처분 운용하여 주는 신탁
재산신탁 : 금전 이외의 재산으로 수탁하고 운용하여 그대로 교부하는 신탁 운용대상에 따라 유가증권 신탁, 금전채권 신탁, 부동산 신탁, 동산 신탁 등으로 분류
- 금전채권신탁 : 금전채권의 관리, 추심을 목적으로 하는 신탁, 수탁된 금전채권을 제3자에게 양도하여 자금을 조달하는 수단으로 주로 이용
- 유가증권신탁 : 유가증권의 수탁, 보관/관리 운용, 권리대행 및 대여운용, 강제집행금지 등 목적으로 주로 이용
- 부동산신탁 : 부동산의 관리, 처분, 담보활용 또는 개발을 목적으로 주로 이용
- 동산신탁 : 선박, 항공기, 차량, 중기 등의 수송용 설비나 기계용 설비 등을 신탁 받은 후 사업자에게 임대 운용하는 방식으로 관리, 운용, 처분하는 신탁, 신탁수익권의 양도 통한 자금조달수단

 부동산신탁의 종류
⊙ 토지신탁(개발신탁) 
부동산을 개발하고 싶어도 개발에 관한 노하우나 자금이 부족하여 활용을 못하고 있는 경우, 건축자금이나 개발 노하우가 부족한 위탁자로부터 토지를 수탁바다 위탁자가 원하는 개발형태에 따라 토지를 가장 효율적으로 이용할 수 있는 방안을 마련하여 개발에 필요한 자금조달, 공사관리, 건축물의 분양 및 임대 등 개발산업의 전 과정을 신탁회사가 수행하고, 발생한 수익을 토지소유자(수익자)에게 돌려주는 신탁 상품

토지신탁은 사업비용에 관한 자금조달주체가 누구이냐에 따라 일반적인 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분됨.
-차입형 : 1. 신탁회사가 사업비 자금조달, 2. 건축주로서 사업수행 의무 부담.
            3. 신탁회사의 위험(risk) 큼.  4. 신탁보수율이 높음 매출액의 5% 이내에서 협의
-관리형 : 1. 사업비 조달책임을 사업주가 직접 부담, 시공사는 책임준공과 지급보증 등을 통해 사업비 조달 협조, 분양수입금을 사용하여 사업비 등 지급, 부족시 시공사 또는 금융기관이 부담, 신탁회사는 인허가 및 분양계약 등의 주체로서 자금 입출금 등의 관리업무만을 수행
2. 신탁회사의 위험(risk)이 상대적으로 적음(단, 시공사 부실화 시 risk 증가)
3. 신탁보수율이 비교적 낮음(일반관리형 : 매출액의 1% 내외, 책임준공관리형 : 2% 내외)
- 혼합형 : 차입 또는 관리형이 혼합되는 경우도 있음. 처분유형에 따라 분양형과 임대형으로 구분됨.
- 유용성 : 신탁회사가 모든 개발 관련 업무를 처리하기에 토지소유자는 자금부담 및 관련지식, 노하우 없이 소유하고 있는 토지를 개발가능. 또한 사업부지(신탁부동산)가 신탁법에 의해 법적으로 위탁자의 채권자로부터 보호받음.

 담보신탁 

현행 저당제도를 대신할 수 있는 선진 담보기법으로 부동산소유자가 자신의 채무 이행을 보장하기 위하여 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받아 그 수익권 증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있는 제도. 위탁자가 채무를 변제하지 못할 경우 수탁자가 수탁받은 부동산을 처분하여 대신 채무를 변제하고, 잔여대금을 위탁자에게 반환. 현행 저당제도보다 신속하고 비용도 저렴함.

※ 담보신탁은 저당권 기타 전형적인 담보물권에 비하여, 수탁자에 대한 소유권이전 및 신탁재산의 독립성으로 인하여 위탁자에 대한 임금채권이나 조세채권보다 우선하게 되어 담보가치 확보되고, 설정비용 및 제세공과금 기타 비용이 상대적으로 적게 드는 현실적인 장점이 있음. 또한 부동산 개발사업 진행 중 채무자의 기한이익 상실 사유 발생시 신탁부동산 및 대출채무를 제3자에게 승계시킬 수 있어 사업의 연속성이 강화되어 대출채권 회수 가능성이 높음.

 부동산관리신탁   
토지소유자가 일신상의 이유로 부동산을 직접 관리하기 곤란한 경우, 부동산의 세무 또는 임대관리를 위탁하는 경우로, 신탁회사는 신탁받은 부동산을 소유자를 대신하여 소유권 관리, 임대차관리, 시설의 유지관리, 법률/세무관리, 수익금의 고수익운용 등 수탁부동산관련 업무 일체를 관리해 주는 제도로, 신탁받은 부동산에 대한 처분행위를 하지 않는 점에서 토지신탁이나 처분신탁과는 다름.

부동산은 물론 임대차관리, 시설관리, 세무 및 법무 등 부동산 관련 모든 업무를 신탁회사가 수행하고, 발생한 신탁 수익을 수익자에게 교부하는 상품 "종합적 부동산 관리운용 업무"를 해주는 적극적인 방식인 '갑종관리신탁'과 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 소유권만을 관리하는 '을종관리신탁'등으로 나뉨.

※ 해외 장기체류, 고령 등의 사유로 부동산을 직접 관리하기 어려운 경우, 부동산에 대한 전문지식이 부족하여 효율적 관리가 곤란한 경우, 소유 부동산의 행정·세무·임대관리 등 종합적이고 복잡한 관리를 안전하게 맡기고자 하는 경우에 유용함.

 부동산처분신탁 
위탁자가 소유부동산의 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산, 또는 대형,고가의 부동산을 효율적으로 처분할 필요가 있을 시, 위탁자가 부동산을 신탁회사에 이전한 다음, 신탁회사가 이를 처분하여 그로 인한 이익을 수익자에게 교부하는 신탁.

※ 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우 또는 토지거래허가구역내의 토지와 같이 처분에 일정한 조건이 필요하거나, 처분에 상단한 시간이 소요되어 부동산매매확정 후 부동산 잔금정산까지 소유권관리에 안정성으로 요하는 경우(부동산 PF 개발사업의 사업부지 확보시 특히 유용), 일반토지 및 건물 매매시 당사자 간 특별 이행조건이 있어 제3자(신탁회사)의 조건이행 확인 및 Escrow 역할 수행이 필요한 경우, 부동산 소유자 개인 및 기업의 대외적 노출방지, 보안을 필요로 하는 경우, 비밀유지를 위하여 중개행위로 처분하기 곤란한 경우, 시공사 공사비 대물의 효율적인 처분이 필요한 경우 등 다양한 경우에 대응가능함.

 분양관리신탁 
건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제1항 제1호는 분양사업의 시행자가 분양사업의 준공전 선분양을 위하여 금융기관의 보증을 받거나 신탁회사에게 부동산 소유권 및 분양대금을 보전·관리하게 하고 있음. 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 수분양자를 보호하는 제도로 분양사업의 시행자가 부담하는 채무를 불이행하는 경우 신탁회사가 신탁된 부동산을 환가, 처분하여 정산.

※ 준공전 선분양을 토한 사업주체 비용부담해소 및 원활하고 안정적인 사업추진을 기대할수 있으며, 분양과정의 투명성과 수분양자에 대한 거래 안정성 확보를 추구함으로써 사업부지 미확보, 건축허가 불비
등에 따른 수분양자의 피해를 방지할 수 있음.

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