전세사기 피해 대응 임차보증금 우선 변제 개정

  최근 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 이른바 전세사기 피해 사례가 증가하고 있어, 피해자 보호 및 전세사기 행위에 대한 제재 필요성이 증대되는 상황입니다.

  2023. 4. 27일 의결된 「지방세기본법」 개정안은 전세사기 피해자를 보호하는 내용입니다. 확정일자 이후 법정기일이 성립한 지방세에 대해서는 임대차보증금을 우선 변제하도록 했습니다.

  지난 2022년 12월 「국세기본법」 개정과 함께 이번 개정으로 임대차보증금의 변제순위에 있어 국세와 지방세가 통일적으로 적용되게 됐습니다.

  함께 의결된 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 개정안은 감정평가사의 직무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받아 그 형이 확정된 경우 감정평가사의 자격을 취소하도록 했습니다. 이러한 사유로 자격이 취소된 후 5년 동안은 감정평가법인이 사무직원으로서 고용할 수 없게 하여 부동산범죄에 가담한 감정평가사가 감정평가 업무에 관여할 수 없도록 제재를 강화했습니다.

▣ 임차인 보호를 위한 국세·지방세 우선의 원칙 예외 신설

○ 국세기본법 제35조 - 전세사기 피해 방지 등 주택임차인 보호를 위하여 주택임차보증금에 대해 국세 우선원칙의 예외를 신설하여, 경매ㆍ공매 시 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우 그 배분 예정액에 한하여 주택임차보증금에 먼저 배분할 수 있도록 하고, 임대인 변경 시 종전 임대인에게 각 권리보다 앞서는 국세 체납이 있었던 경우에 한하여만 그 한도금액 내에서 변경된 임대인의 체납국세를 우선 징수하되, 해당 주택에 부과된 종합부동산세에 대해서는 그 한도금액과 상관없이 적용하도록 함.

○ 지방세기본법 제71조 - 매각절차 진행 시 해당 주택에 부과된 재산세 등 지방세의 배분 예정액 중 주택임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 부분에 대해서는 세입자의 주택임차보증금이 우선 배분되도록 하여 세입자의 임차보증금에 대한 보호를 강화하여 적용하도록 함.

◈ 주요내용(지방세)

(종전) 경매 시 지방세의 법정기일*이 임차보증금의 확정일자(또는 전세권설정일)보다 늦더라도 당해세**를 임차보증금보다 우선징수
     * (신고·납부 세목) 신고일, (부과·납부 세목) 고지서 발송일
    ** ‘당해세’란 ‘당해 재산에 부과되는 지방세’로 주택의 경우 ‘재산세’와 재산세에 부가되는 세목인 지역자원시설세(소방분)·지방교육세

(개정) 주택 경매에서 임차인의 확정일자(또는 전세권설정일) 이후 법정기일이 설정된 당해세의 배분 예정액을 임차인의 주택임차보증금*에 배분
     * 대항력과 확정일자를 갖추거나, 등기된 전세권의 경우에 한함

※ 참고사항

○ 당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며, 주택임차보증금과 당해세 관계에서만 적용
○ 제도개선 사항은 주택임대차보호법 상 주택에 적용되며 세입자는 주택임대차보호법에 따른 대항력과 확정일자 갖출 필요가 있음.