재산세의 세부담 상한제

재산세의 세부담 상한제

안녕하세요, 벌써 재산세를 납부할 시기가 왔네요, 우리집에도 아파트 공시가격이 오르면서

아,, 세금이 또 오르겠구나 싶은데, 막상 고지서를 받아보면 생각보다 많이 안오른걸 볼 수가 있습니다.

바로 세부담 상한이란것 때문인데요,

이번 포스팅에서는 재산세의 세 부담 상한제도에 대해서 알아보겠습니다.

2019/03/06 - [알아두면 유용한 것들/지방세(local tax)] - 재산세 과세기준일 제도의 필요성

2018/10/19 - [알아두면 유용한 것들/지방세(local tax)] - 재산세와 종부세(종합부동산세)의 비교

▣ 재산세 세 부담 상한제 개요

◎ 2005년 부동산 보유세제 개편에 따라 주택에 대하여 종전의 건물 원가방식을 토지와 건물을 합하여 시가방식으로 일괄 평가함에 따라 세 부담이 일시에 급등할 경우, 납세자의 부담이 증가하여 이에 대한 세 부담 인상폭을 제한토록 세부담 인상 상한제를 마련함.

◎ 지방세법상 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액이 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 하도록 하고 있음.

◎ 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 함.

 - 법 제111조제2항제1호에 따른 주택공시가격 또는 시장,군수가 산정한 가액이 3억 원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

 - 주택공시가격 또는 시장,군수가 산정한 가액이 3억 원 초과 6억 원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산축세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액

 - 주택공시가격 또는 시장,군수가 산정한 가액이 6억 원을 초과하는 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산축세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

《세 부담 상한 적용 순서》

① 당해연도 산축세액 : 과세표준 x 세율

② 직전연도 재산세 상당액

 - 실납부세액이 있는 경우 '실납부세액'

 - 실납부세액이 없거나, 감면 등 과세 요건이 상이한 경우 '산출상당액'

③ 세 부담 상한 비교 : Min[①, ②x150%*]

* 주택 : 3억이하 105%, 3~6억 110%, 6억 초과 130%, / 토지,건물 150%

▣ 토지에 대한 세액 상당액

◎ 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우

 - 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액으로 하나, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 과세된 세액

◎ 토지의 분할,합병,지목변경,신규등록,등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 없는 경우

 - 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액으로 하나, 토지의 분할,합병으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연동의 과세표준이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 세액

  1) 분할,합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우 : 직전 연도에 분할,합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액

  2) 분할,합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 있는 경우 : 분할,합병 전의 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1)에 따라 산출한 세액과 분할ㆍ합병 후에 증가된 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1) 및 2) 외의 부분 본문에 따라 산출한 세액의 합계액

◎ 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 과세대상 구분의 변경이 있는 경우

 - 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액

 - 해당 연도 과세대상 토지가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우(주택 멸실 후 주택 착공 전이라도 최초로 도래하는 재산세 과세기준일부터 3년 동안은 주택을 건축 중인 것으로 본다)에는 다음 계산식에 따라 산출한 세액 상당액

 ☞ 멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액 x (130/100)ⁿ

  n = (과세 연도 - 멸실 전 주택에 실제 과세한 연도 - 1)

《재개발 등 지역 내 토지 재산세 상당액 적용기준》

① '최초 3년간'은 건축 중으로 인정

[부과현황] '08년 주택분 과세 후 주택멸실 및 '10년 과세기준일 현재 미착공

[적용방법] 주택멸실 후 최초로 도래하는 과세기준일('09년 과세분)부터 3년('11년 과세분)까지는 착공에 이르지 않아도 '주택기준 직전연도 재산세상당액' 적용대상

※ 4년차 이후에는 주택을 '건축중'인 경우에만 당해 규정 계속적용

 - '건축중'이 아닌 경우에는 토지로 보아 그에 따른 직전연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 세액적용 

②직전연도 상당액 '산출 지수'변경

 - '주택기준' 직전연도 재산상당액 적용대상인 경우 멸실 전 주택에 실제과세한 재산세액에 연도별 비율(1.3n)을 적용하여 산출

직전연도 재산세 상당액 = 멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액 x (130/100)ⁿ

n = (과세 연도 - 멸실 전 주택에 실제 과세한 연도 - 1) 

 - 연차별 직전연도 상당액 및 세 부담 상한 비교

* 세 부담 상한 = 직전연도 재산세 상당액 x 150%

** '건축중'인 경우에만 적용

◎ 적용사례

 - '12년 토지분 재산세 산출세액 25만 원

 - '08년 주택분재산세 10만원 과세

 - '12년 토지분 재산세 산출세액 25만 원

 - '12.6.1. 현재 주택건축 중(또는 미착공)

[적용방법]

 - 직전연도 상당액 = 멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액 x (130/100)ⁿ

※ n = 과세연도(2012) - 멸실 전 주택 과세연도(2010) -1 = 1

    = 10만 x (1.3)1 = 13만 원

※ 나목( 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우)에 의한 산축액보다 적을 경우 적용

 - 재산세 세 부담 상한액 = 13만 원 x 150% = 19.5만 원

 - '12년도 재산세 결정세액 = 19.5만 원

  ※ 산출세액 25만 원보다 적음

♣ 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액부분이 현법상 포괄위임입법금지원칙에 반하는지 여부(헌법재판소 2009헌바289, 2011.02.24.)

 지방세법상 과세대상구분이 변경된 경우에는, 세부담 상한의 기준이 되는 '직전연도 재산세액 상당액' 역시 그러한 현황변화 및 변경된 과세대상구분이 합리적으로 고려되어 계산될 것임을 충분히 예측할 수 있다. 따라서 이 사건 법률조항은 포괄위임입법금지의 원칙에 위반된다고 볼 수 없다.

▣ 주택 및 건축물에 대한 세액 상당액

◎ 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 있는 경우: 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. (다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 과세된 세액이 있는 경우에는 그 세액)

◎ 주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액

◎ 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대하여 용도변경 등으로 일반건축물 및 일반주택 외의 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 경우: 지방세법시행령 제118조제2호가목 및 나목에도 불구하고 직전 연도에도 해당 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액

◎ 주택의 경우에는 지방세법시행령 제118조제2호 가목 본문, 나목 및 다목에도 불구하고 가목 본문, 나목 및 다목에 따라 산출한 세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 주택가격을 말한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 가목 단서에 따라 직전 연도에 과세된 세액과 현저한 차이가 있는 경우: 그 과세된 세액을 고려하여 산출한 세액 상당액

▣ 비과세,감면규정이 적용되지 아니하거나 적용된 경우

◎ 직전 연도에도 해당 규정이 적용되지 아니하거나 적용된 것으로 보아 법 제112조제1항제1조에 따른 세액 상당액과 같은 조 제1항제2호 및 제2항에 따른 세액 상당액을 계산함

♣ 주택의 직전연도 재산세 상당액 산출 방법

《직전연도 과세, 당해연도 감면 전환》 

○ 비과세,감면규정이 적용되지 아니하거나 적용된 경우에는 직전연도에도 해당 규정이 적용되지 아니하거나 적용된 것으로 보아 재산세액 상당액 산출(시행령 제118조제3호)

○ (적용례) 당해연도 감면(50%) 대상인 경우

 - 직전연도에도 감면(50%)규정이 적용된 경우로 보아 재산세 상당액을 산출

1) 해당 납세자에 대한 실제 과세된 세액이 있는 경우

 - 직전연도 산출상당액에 대한 감면세율(50%) 적용이 아니라 실제 과세된 세액에 감면율(50%)을 적용한 세액

※ 직전연도에 세부담상한이 적용되어 산출세액보다 과소부과시, 실제납부세액에 감면율을 적용하는 것과 산출세액에 감면율을 적용하는 것에 따라 세액차이 발생 

2) 직전연도 실제 과세된 세액이 없는 경우

 - '직전연도 법령과 과세표준에 따른 산출상당액'에 감면세율(50%)을 적용한 상당액 

※ 위의 '직전연도 법령과 과세표준에 따른 산출상당액에 감면세율을 적용한 상당액'이 인근 유사주택의 감면적용된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 그 재산세액을 고려하여 산출한 재산세액 상당액

※ 자세한 사항은 해당 시,군,구 세무부서에 문의하시면, 더욱 편리합니다.~