재개발주택 건축물 취득시기 변경관련 적용요령

재개발주택 건축물 취득시기 변경관련 적용요령

안녕하세요, 오랜만에 지방세관련으로 포스팅을 해봅니다. 지방세는 취득세, 재산세 등의 부동산관련 세금이 많은데, 이번에는 취득세와 연관된 재개발주택의 건축물 취득시기의 적용요령에 대해서 알아보겠습니다.

종전의 지방세법 시행령 제20조 제6항에서는 「도시개발법」 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따라

건축한 주택의 취득일을 소유권 이전 고시 익일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 간주하고 있어

일반 건축물과 재개발사업 등으로 인한 건축물 간의 취득세 과세불형평 등 문제점이 발생했다고 합니다.

이에 시행령을 개정해서 2019.05.31.부터 개정된 시행령을 적용한다고 하니,

개정내용에 대해서 살펴보겠습니다.

▣ 개정내용

 - 도시개발사업(도시개발법)으로 건축한 주택과 정비사업(도시 및 주거환경정비법)으로 건축한 주택의 취득 시기를 ‘환지처분 공고일 또는 소유권 이전 고시일’에서 ‘준공검사 증명서 또는 준공인가증을 내주는 날 등’으로 변경

□ 적용시기 및 경과조치

 ○ (적용시기) 시행령 개정일(’19.5.31. 시행) 이후부터 적용

 ○ (경과조치) 이 영 시행 전에 아래에 해당하는 건축물의 경우에는 종전규정 적용 (부칙 제3조)

  - (도시개발법에 따른 신축) 준공검사 증명서를 내주거나 공사 완료 공고를 한 건축물(법 제51조 ①‧②), 준공검사 또는 공사 완료 공고 전에 사용허가를 받은 건축물(법 제53조 단서)

  - (도시 및 주거환경정비법에 따른 신축) 공사 완료를 고시한 건축물, 준공인가 전에 사용허가를 한 건축물, 사용하게 한 건축물(법 제83조 ④‧⑤), 준공 인가증을 교부한 건축물(영 제74조)

□ 적용사례

 ① 준공이후 조합원이 소유권 이전고시 전에 사실상 사용하는 경우

  ○ (종전) 사실상 사용일을 재개발 신축주택 취득일로 보아 조합원에게 청산금 등(지특법 제74조제1항 제1호·2호, 이하 ‘청산금’)을 과표로 취득세 과세

  ○ (개선) 준공일(임시사용승인일)을 재개발 신축주택 취득일로 보아 조합원에게 청산금을 과표로 취득세 과세

 ② 당초 조합원이 사실상 사용 후 매매(승계)하는 경우

  ○ (종전) 매수인(승계조합원)에게 전체 주택(부속토지 포함)의 취득가액을 과표로 주택유상거래세율로 과세

  ○ (개선) 기존과 동일
  ※ 당초 조합원의 취득세는 “①”번 사례 참조

 ③ 당초 조합원이 준공 이후 사실상 사용하지 않은 상태에서 소유권 이전고시 전에 매매(승계)한 경우

 ○ 당초 조합원(원소유자)

   - (종전) 사실상사용일 또는 이전고시 이전이므로, 재개발 신축주택 취득에 대해 과세 불가

   - (개선) 준공일(임시사용승인일)을 재개발 신축주택 취득일로 보아 조합원에게 청산금을 과표로 취득세 과세

 ○ 매수자(승계조합원)

   - (종전) 토지 취득이 조합원 지위승계의 전제조건이 되므로 토지 승계취득에 따른 취득세와 사실상 사용일 기준 재개발 신축주택에 대한 원시취득세를 각각 과세

   - (개선) 과세대상이 주택(부속토지인 대지권 포함)으로 바뀌어 주택유상거래 취득세율(1~3%) 적용 

④ 이전고시일까지 조합원이 미입주 상태인 경우

  ○ (종전) 이전고시 익일을 재개발 신축주택 취득일로 보아 조합원에게 청산금을 과표로 과세

  ○ (개선) 준공일(임시사용승인일)을 재개발 신축주택 취득일로 보아 조합원에게 청산금을 과표로 취득세 과세

 ⑤ 일반분양자

  ○ (종전) 준공일(임시사용승인일) 이후 잔금지급일에 분양가액을 과표로 주택유상거래세율 적용

  ○ (개선) 현행과 동일

□ 유의사항

 ○ 재개발 신축주택의 취득시기가 준공일(임시사용승인일)로 앞당겨짐에 따라 이를 기준으로  60일 이내에 취득세를 신고해야함