2023년 시행, 취득세 과세표준 개편(시가인정액 도입) - 2

2023.01.04 - [알아두면 유용한 것들/지방세(local tax)] - 2023년 시행, 취득세 과세표준 개편(개편 배경) - 1

2023년 시행, 취득세 과세표준 개편(개편 배경) - 1

2023년부터 달라지는 취득세 과표체계 주요 개정내용(표)

▣ 무상취득의 과세표준(시가인정액)

 시가인정액(時價認定額) 제도 도입
○ 공평과세 실현과 실질가치 반영 강화, 국세(증여세)와의 정합성 등 제고를 위하여 부동산을 증여 취득하는 경우 시가 수준으로 과세
- 증여 취득에 대한 취득세 과세표준은 종전에는 시가표준액을 적용하였으나, ’23년부터 시가인정액으로 전환(‘21년말 개정, 1년 유예)

○ 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액이며, 부동산 등을 무상으로 취득하는 경우(상속은 제외) 과세표준은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가인정액으로 하여 적용(법§10-2)
- 다만, 시가인정액을 알 수 없는 경우에는 시가표준액을 적용

※ 시가인정액 도입과 관련하여 경제신문 등에서 올해까지(2022년) 증여를 미리해야 증여취득세 절세가능하다고 홍보함.

<한경신문 시가인정액 개정관련 기사>

 시가인정액 정의
○ 시가인정액은 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경‧공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가(時價)로 인정되는 가액

 시가인정액의 적용
○ 무상취득의 과표는 원칙적으로 시가인정액을 적용(법§10-2①)하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액을 적용(법§10-2②3)
- 예외적으로 무상취득의 경우라도 상속취득은 ‘시가표준액’을 과표로 하고, 시가표준액 1억원 이하인 부동산등은 시가인정액과 시가표준액중 납세자가 선택하는 가액을 과표로 함(법§10-2②1·2, 영§14-2)

○ 유상취득의 과표는 원칙적으로 사실상 취득가격을 적용하나, 특수관계인간의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 것에 해당하는 경우에는 시가인정액을 과세표준으로 함(법§10-3①, 영§18-2)

○ 그 밖에 무상, 유상, 원시취득에 대한 과세표준의 특례(법§10의5)및 부담부증여의 경우 제한적으로 시가인정액이 적용됨

 시가인정액 산정을 위한 평가기간
○ 매매등 시가인정액으로 적용하기 위해서는 평가대상 부동산의 취득일(평가기준일)을 기준으로 정해진 “평가기간”이내에 해당하여야 함(법§10-2①, 영§14①)
- 평가기간은 원칙적으로 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월을 말하며, 예외적으로 취득일 전 2년부터 취득일이 속하는 달의 말일부터 9개월까지 기간의 가액 중 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 적용(영§14②)

<취득세(무상취득) 평가기간>

 시가인정액 적용순서(영§14②∼④)
○ ‘매매등 시가인정액‘, ’유사 부동산의 매매등 시가인정액‘의 적용순서
① (평가기간 내) 매매등 시가인정액 중 취득일에 가까운 가액
② (확장된 평가기간 내) 지방세심의위원회에서 심의·의결된 ’매매등 시가인정액‘
③ (평가기간 내) 유사부동산의 매매 등 시가인정액 중 취득일에 가까운 가액
④ (확장된 평가기간 내) 지방세심의위원회에서 심의·의결된 ’유사 부동산의 매매등 시가인정액‘
- 해당 재산의 매매 등 시가인정액이 확인되는 경우, 취득일을 기준으로 더 가까운 날에 유사 부동산의 매매등 시가인정액이 있더라도 해당 재산의 매매등 시가인정액을 우선으로 적용

 동일 평가기간내 2개 이상 시가인정액이 있는 경우 적용 순서(영§14④∼⑥)
○ 평가기간 중 시가인정액으로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 취득일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용
※ 감정가액은 가격산정기준일을 기준으로 감정가액이 아닌 다른 시가인정액과 비교
- 가장 가까운 날에 해당하는 시가인정액이 둘 이상인 경우 그 평균액을 적용

 자본적지출액 등
○ 매매계약일 등부터 취득일까지 해당 부동산 등에 대해 자본적지출액*이 있는 경우에는 매매등 시가인정액 등에 더할 수 있음(영§14⑦)

◈ 매매등 시가인정액 적용방법

 매매사례가액(영§14①1)
○ 지방세 법령에서는 취득한 부동산 등에 대해 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가인정액으로 봄
- 다만, 「소득세법」제101조제1항 또는 「법인세법」에 따른 특수관계인간의 거래로 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 경우(부당행위계산)는 제외함

<특수관계인간 매매시 부당행위계산 부인> ‣지방세법시행령(§10조의3②), 지방세법 시행령(§18의2)　 　- 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서, - 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 또는 시가인정액의 5% 이상인 경우

○ 평가기간 내의 가액 판단기준일 : 매매계약일(영§14④)

 감정가액
① 감정가액의 시가인정액 적용(영§14-3①)
○ 납세자가 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하고 감정가액을 과세표준으로 신고하는 경우에는 그 감정가액을 시가인정액으로 봄
- 취득한 부동산 등에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가인정액으로 봄
- 취득 물건의 시가표준액 10억원 이하인 경우 및 법인의 합병‧분할, 조직변경을 원인으로 취득하는 경우에는 하나의 감정기관이 평가한 감정가액을 시가인정액으로 봄

○ 평가기간 내의 가액 판단기준일 : 가격산정 기준일, 이 경우 감정가액평가서 작성일도 평가기간 이내에 있어야 함(영§14④)

② 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액일 것(영§14①2, 규칙§4-5①)
○ 감정기관이 평가한 감정가액을 시가인정액으로 보는 경우, 이때의 감정기관은 공신력 있는 감정기관이라야함
- 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말함

③ 납세자가 신고한 감정가액을 시가인정액으로 보지 않는 경우
○ 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이라 하더라도(영§14①2)
- 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 부동산 등을 평가하는 등 취득세 납부목적에 적합하지 않은 감정가액, 원형대로 감정하지 않은 경우, 감정가액이 기준금액에 미달하거나 그 이상인 경우 그 감정가액은 제외

○ 시가불인정 감정기관으로 지정된 감정기관이 평가한 감정가액은 그 지정된 기간 동안에 시가인정액으로 보지 않음(법§10-2⑤)

▣ 유상승계취득의 과세표준(사실상의 취득가격)

유상승계취득 

 적용 원칙
○ 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은
- 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 “사실상의 취득가격”으로 함

 사실상 취득가격 (법§10-3, 영§18①·②)
○ 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말함
- 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 적용

※ (제1호)건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, (제2호)할부 또는 연부계약에 따른 이자 상당액 및 연체료, (제7호)공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
- 종전의 판결문 및 법인장부 관련 규정(제3항), 프리미엄의 과세표준 반영 관련 규정(제4항), 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 90%를 넘는 가격이 입증되는 경우 과표적용 관련 규정(제5항)은 사실상 취득가격으로 전환되면서 삭제

특수관계인 간 유상승계취득

 개요
○ 특수관계인 간 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 경우 시가인정액을 취득당시 가액으로 결정(법§10-3②)
- 특수관계인*으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 상당 금액 이상인 경우(영§18-2)
* 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법에 따른 특수관계인을 의미(영§14①1)

※ 부담부증여 취득의 과세표준(법 §10-2⑥)
○ 채무부담액은 유상으로 취득한 것으로 보고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 제외한 잔액은 무상취득으로 적용
- 다만, 시가인정액을 알 수 없는 경우 시가표준액을 과세표준액으로 적용

○ 부담부증여의 경우 유상취득으로 보는 채무액의 범위는 시가인정액을 한도로 함(영§14-4①)

○ 채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액을 말함(영§14-4②)
- 등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액
- 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액
- 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액

※ 무상취득 과세표준 적용 요령
시가인정액 확인방법 - 위텍스, 홈텍스를 통해 시가인정액 확인 가능
다만, 납세자가 위텍스를 통해 확인하는 시가인정액은 납세자의 편의를 위하여 제공하는 것으로 사후
정확한 가액이 확인되면 수정신고(과표 증가시)해야 함.

시가인정액이 높다고 판단되는 경우, 필요시 감정가액으로도 신고할 수도 있음.

○ 증여세 과세대상과 동일하다면 국세의 평가심의위원회의 심의·의결된 가액을 취득세의 매매등 시가인정액으로 사용 가능할 것으로 보임
- 취득세 시가인정액 산정방식이 상증세상 재산의 시가 산정과정과 유사하므로 상증세에서 적용한 가액이 특별한 사정이 없는 한 동일하게 적용가능