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부동산(아파트, 오피스텔, 상가 등) 매매 셀프 등기 방법 안내 본문

알아두면 유용한 것들/부동산(real estate),준부동산 등 관련

부동산(아파트, 오피스텔, 상가 등) 매매 셀프 등기 방법 안내

사용자 Dancuga 2018. 9. 10. 17:36

부동산(아파트, 오피스텔, 상가 등) 매매 셀프 등기 방법 안내

 

안녕하세요, 오늘은 내 집 마련을 하면서 셀프 등기하는 방법을 알아보겠습니다. 보통 매매할 때에 은행 대출을 끼고 하면 은행쪽 법무사를 통해서 등기를 하게 되는데요, 여기서 역시 법무사수수료(비용)이 발생하게 됩니다.

법무사 수수료기준이 되는 법무사보수표는 대한법무사협회 홈페이지(www.kjaa.or.kr)에서 확인 가능하며, 아래 문서를 참고하시면 됩니다.

법무사보수표.hwp

◆ 매매란?

당사자의 일방(매도인)이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성,쌍무,불요식의 유상계약입니다.(민법 제533조)

낙성계약(諾成契約) - 당사자의 합의만으로 이루어지는 계약. 계약 자유의 원칙 아래에 이루어지는 증여, 매매, 교환, 임대차 계약 등

쌍무계약 - 계약당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약.

요식, 불요식행위 - 요식행위는 법률행위의 요소인 의사표시가 일정한 방식에 따라 행하여질 것을 필요로 하는 행위, 불요식행위는 일정한 방식에 따를 필요가 없는 법률행위.

◆ 분양이란?

사전적 의미 - 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌, 토지나 건물 따위를 나누어 팖.

법률적 의미 - 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법) 제2조 1항 2호에 '분양'이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말합니다. 다만, 건축법 제2조2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조1항1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다고 되어있습니다.

이제 등기하는 절차를 살펴보겠습니다.

매매계약서 등 작성 및 부동산 실거래신고 →  취득세 신고납부 및 국민주택채권매입 등 → 등기소 등기

1. 매매계약서 등 작성 및 부동산 실거래신고

매매계약은 의사의 합치만 있으면 성립하는 것이지만, 사후 분쟁예방등을 위하여 서면으로 작성하는 것이 일반적입니다. 분양계약서는 해당 분양사무소에 분양계약서 양식이 따로 있으므로, 거기에 맞춰서 하면 될 것같습니다. 매매계약을 체결하고 잔금을 지급했다면, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 물건지(부동산 소재지) 관할 시,군,구청에 신고한 후 부동산거래계약신고필증을 받습니다.

부동산매매계약서[아파트,연립주택]일반적인경우.hwp

 계약 체결시 확인사항

계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 반드시 확인하기 바랍니다.

등기부등본을 발급받아 보고 매도인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지를 확인하고, 신분증을 보고 그 사람이 맞는지를 확인하기 바랍니다. 만약 계약하는 상대방이 자신이 매도인의 대리인이라는 취지로 이야기할 경우, 그 대리인의 신분증과 매도인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구하여 그 사본을 받아 놓는 것이 좋습니다. 가능하면 토지, 임야대장 및 건축물대장, 도시계획확인서 등을 발급받아 부동산의 현황이 토지 및 건축물대장과 일치하는지 알아보는 것도 좋습니다.

등기부등본을 발급받아 그 부동산에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.

건물을 구입할 때에는 그 건물을 현재 누가 사용하고 있는지를 알아보아야 합니다. 그 건물의 사용관계에 대하여도 그 건물을 사용하고 있는 사람을 통하여 확인하는 것이 좋습니다.

매도인은 미리 전기, 가스, 수도 등의 요금 납부 영수증을 찾아 준비하고, 매수인은 이것을 확인하여 공과금 등이 미납된 것이 있는지 여부를 알아보기 바랍니다.

계약금, 중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다.

잔금을 지급하는 때에는 매도인과 매수인이 소유권이전등기에 필요한 서면을 준비하여 관할 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청하거나, 또는 법무사 변호사 사무실에 가서 소유권이전등기신청을 위임하여야 합니다.

2. 취득세 신고납부 및 국민주택채권매입 등

실거래신고를 한 후, 시,군,구청내의 세무부서에 가서 취득세를 신고납부 합니다.

※ 취득세 신고시 구비서류 : 취득세 신고서, 매매계약서(분양계약서) 사본, 부동산실거래신고필증사본, 법인 또는 법인과 거래하는 경우 법인장부(계정별원장 등)

매매 등은 거래가액이 있는 유상승계취득이므로 취득(거래)가액 또는 시가표준액중 높은 금액을 과세표준으로 하여 매매 등에 대한 취득세율 1%~4%를 적용합니다. (자세한 문의는 각 관할지자체세무부서에 문의 또는 위택스고객센터 110번을 이용해주십시오.)

국민주택채권은 주택도시기금법 시행령 별표(제8조 2항)을 참고하여 매입한 후, 자금이 부족하면 할인하여 즉시 매도할 수 있습니다.

25-2.국민주택채권매입대상및금액표.hwp

3. 등기소 등기

위의 과정들을 마쳤다면, 바로 등기소로 가기 전에 제출할 서류를 준비 해야합니다.

※ 등기신청서에 첨부할 서류

① 법무사등 대리인에게 위임하는 경우에 위임장

② 등기필증(분실시 부동산등기법 제51조에 의한 확인서면이나 확인조서, 공증서면중 하나 첨부)

③ 매매계약서, 매매목록(물건이 다수이거나 매도,매수인이 수인일 때), 부동산거래계약신고필증

④ 취득세 영수필확인서(납부확인서), 국민주택채권매입확인영수증, 등기신청수수료, 전자수입인지 

⑤ 등기신청대상 부동산의 종류에 따른 발행일로부터 3개월이내의 토지(임야)대장및 건축물대장 

⑥ 매수인의 인적사항이 기재되어 있는 매도인의 부동산매도용 인감증명서(3개월이내)또는 본인서명사실확인서 

⑦ 등기의무자(매도인) 및 등기권리자(매수인)의 주민등록 등,초본(3개월이내)

  위의 서류들이 준비가 다 되면, 물건지(부동산소재지) 관할 등기소에 가서, 등기 신청서를 작성 한 후, 구비서류와 함께 제출하여 등기신청을 하면 됩니다.

※ 대법원 인터넷 등기소 : http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp     ☎ 1544-0773

위 내용은 2018년 9월 기준으로 작성되었습니다.

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