헷갈리기 쉬운 부동산 가격 용어 정리

헷갈리기 쉬운 부동산 평가 용어 정리

 

안녕하세요, 부동산 관련 이야기를 하다보면 종종 "기준시가는 얼마니 시가는 얼마가 되더라"는

이야기를 듣게 됩니다. 듣다보면 용어를 혼동하는 경우가 많습니다.

국가에서 하는 평가는 세금 부과,징수업무나 보상업무 등에 사용을 하기위해 산정을 하는 거고,

실제 거래되는 시가(市價 : 시장에서 상품이 매매되는 가격)와는 다릅니다.

그래서 이번에는 부동산 평가에 관련된 용어를 한번 정리하려고 합니다.

 

▣ 기준시가

통상, 국세(양도소득세, 상속 및 증여세 등)의 과세표준을 산정하기 위해 적용하는 평가액입니다. 

취득당시의 실지거래가액을 인정·확인할 수 없는 경우의 취득가액 환산 및 상속세·증여세의

상속개시일 또는 증여일 현재 해당 건물의 시가를 산정하기 어려운 경우 등에 기준시가를 사용하여

평가하도록 되어 있습니다.

적용범위는 건축법시행령 [별표1]의 용도별 건축물의 종류에서 공공업무시설, 교정 및 군사시설을 제외한

모든 용도의 건물(무허가 건물 포함)에 대해서 적용하도록 되어있습니다.

다만, 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·공시(고시)한 개별주택, 공동주택, 상업용 건물, 오피스텔 등의 건물은 기준시가를 적용하지 않습니다. 

※ 근거 법령 - [소득세법] 제99조 1항 1호 나목,  [상속세 및 증여세법] 제61조 1항 2호

※ 산정방법

(1) 기준시가 = ㎡당 금액 * 평가대상 건물의 면적(㎡)

(2) ㎡당금액 = 건물신축가격기준액 * 구조지수 * 용도지수 * 위치지수 * 경과연수별잔가율

* 개별건물의 특성에 따른 조정률

2018년 기준 건물신축가격기준액 = 1㎡당 690,000원

 ※ 국세청홈택스 기준시가조회 : https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=40&tm2lIdx=4006000000&tm3lIdx=4006060100

 

▣ 시가표준액

시가표준액이란 지방세(취득세, 재산세 등)의 과세표준을 정하기 위하여, 시가 그 자체는 아니지만

과세관청이 과세를 위한 최저한의 표준가격으로서 결정·고시한 가액을 말합니다.

토지 및 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가 및

개별주택가격으로 하고, 건축물(무허가건물 포함) 및 기타물건(항공기, 선박, 차량 등)의 시가표준액은

행정안전분장관이 정한 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정·고시한 가액으로 하도록 되어 있습니다.

근거 법령 - [지방세법] 제4조 2항

시가표준액 산출방법

건축물 시가표준액

=

건물신축 가격기준액

×

각종 지수

×

경과연수 잔 가 율

×

면적 (㎡)

×

가감산 특 례

구조

용도

위치

2018년 기준 건물신축가격기준액 = 1㎡당 690,000원

건물신축가격기준액은 국세청장이 행정안전부장관과 협의하여 매년 결정,고시합니다.

※ 행정안전부 위택스 시가표준액 조회 : https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTINB1R0

▣ 공시지가

 - 표준공시지가

「부동산 가격공시에 관한 법률」의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사,평가하여 공시한

표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격을 말합니다.

매년 1월1일 기준의 토지에 대한 적정가격을 평가,공시하여 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등

각종 행정목적을 위한 지가산정의 기능으로 적용되고 있습니다.

근거법령 - 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조

 토지시장의 지가정보를 제공하며, 일반적인 톶지거래의 지표가 됩니다. 또한 국가,지방자치단체 등이

그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 되며, 감정평가업자가 개별적으로 토지를

감정,평가하는 경우에 그 기준이 됩니다.

- 개별공시지가

국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장,군수,구청장이 조사한 개별토지의 특성과

비교표준지의 특성을 비교하여, 산정과정을 거쳐서 시장,군수,구청장이 결정,공시하는 개별토지의

단위면적당 가격을 말합니다.

토지관련 국세 및 지방세의 부과기준이 되며, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용됩니다.

 

▣ 주택가격(2005.01.14. 주택의 적정가격을 공시하는 주택가격공시제도 신설)

- 표준주택가격

「부동산 가격공시에 관한 법률」의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사·산정하여 공시한 표준주택의

적정가격을 말합니다.

매년 공시기준일 현재의 표준주택에 대한 적정가격을 산정, 공시하여 국가·지방자치단체 등의 기관이 행정목적으로

개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 적용하기 위해서 산정하고 있습니다.

근거법령 - 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조

- 개별주택가격

국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장,군수,구청장이 조사한 개별주택의 특성과

비교표준주택의 특성을 비교하여 산정 절차를 거쳐서 시장,군수,구청장이 결정,공시하는 개별주택의 가격을 말합니다.

근거법령 - 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제17조

개별주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가,지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여

주택의 가격을 산정하여 각종 조세부과의 기준으로 활용하고 있습니다.

- 공동주택가격

국토교통부장관이 공동주택에 대하여 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 공시한 가격을 말합니다.

공시기준일 : 매년 1월 1일(정기공시) / 6월 1일(추가공시)

「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택에 해당하고 실제용도가 공동주택인 경우 조사·산정대상이며,

아파트·연립주택 및 다세대주택이 이에 해당합니다.

공시기준일 현재 해당 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될

가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정합니다.

근거법령 - 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조

공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여

주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있습니다.

 ※ 국토교통부 공시가격 알리미 : https://www.realtyprice.kr:447/notice/loginCheck.login