부동산(아파트, 오피스텔, 상가 등) 증여 셀프 등기 방법 소개

부동산(아파트, 오피스텔, 상가 등) 증여 셀프 등기 방법 소개

안녕하세요, 여러가지 이유로 증여를 많이 하는데요, 요즘엔 다주택인 분들이 주택수를 줄이기 위해서 자녀에게 증여를 하는 경우를 종종 볼 수가 있습니다. 증여 등기를 하기위해서는 여러가지 절차를 거쳐야 합니다. 법무사에게 위임하면 편하겠지만, 당연히 비용(수수료)가 발생합니다. 그래서 셀프등기를 하시면서 그 절차나 세금문제등을 많이 문의하십니다. 이번 포스팅에서는 증여 셀프등기 하는 법을 알아보겠습니다.

◈ 증여란?

당사자의 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방(수증자)에게 준다는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약을 말합니다.(민법 제554조). 증여계약에 의해 증여자는 약속한 재산을 수증자에게 주어야 할 채무를 부담하고, 수증자는 이에 대응하는 채권을 취득합니다.

 

이제 등기하는 절차 등에 대해 알아보겠습니다.

 증여계약서 작성 및 검인, 등기제출서류 준비 → 취득세신고,납부 및 국민주택채권매입 등 → 등기소 등기 → 증여세 등 신고,납부

 

1. 증여계약서 작성 및 검인

증여계약서는 따로 정해진 법정서식은 없습니다. 임의 양식이지만, 증여하는 재산의 표시 증여자와 수증자의 인적사항 등은 명시가 되어 있어야할 것입니다. 부담부증여를 한다면 따로 부담하는 채무에 관한 사항도 적어야할것입니다. 아래 서식을 참고하십시오.

증여계약서.hwp

증여계약서를 작성했다면, 물건지(부동산소재지) 관할 시,군,구청에 가서 부동산 실거래신고부서에 가서 검인(부동산등기 특별조치법 제3조)을 받습니다.

2. 취득세신고,납부 및 국민주택채권매입 등

검인을 받은 후, 시,군,구청내의 세무부서에 가서 취득세를 신고,납부합니다.

※ 취득세 신고시 구비서류 : 취득세 신고서, 검인받은 증여계약서 사본, (부담부증여시 채무내역관련 서류 및 소득금액 증명 서류 필요), 법인 또는 법인과의 계약인 경우 법인장부(계정별원장 등)

증여는 거래가액이 존재하지 않는 무상승계이므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 증여에 대한 취득세율 3.5%를 적용합니다.

국민주택채권은 주택도시기금법 시행령 별표(제8조 2항)을 참고하여 매입한 후, 자금이 부족하면 할인하여 즉시 매도할 수 있습니다.

25-2.국민주택채권매입대상및금액표.hwp

국민주택채권이란?

정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 기금의 부담으로 국토교통부장관의 요청에 따라 기획재정부장관이 발행하는것 

3. 등기소 등기

위의 과정들을 마쳤다면, 바로 등기소로 가기 전에 제출할 서류를 준비 해야합니다.

※ 등기신청서에 첨부할 서류

① 법무사등 대리인에게 위임하는 경우에는 위임장,

②등기필증(분실시 부동산등기법 제51조에 의한 확인서면이나 확인조서, 공증서면중 하나 첨부),

③검인 받은 증여계약서, 

④취득세 영수필확인서(납부확인서),

⑤등기신청대상 부동산의 종류에 따른 발행일로부터 3개월이내의 토지(임야)대장및 건축물대장, 

⑥등기의무자의 인감증명서(3개월이내)또는 본인서명사실확인서,

⑦ 등기의무자(증여자) 및 등기권리자(수증자)의 주민등록 등,초본(3개월이내),

⑧국민주택채권매입확인영수증, ⑨등기신청수수료 영수필확인서

위의 서류들이 준비가 다 되면, 물건지(부동산소재지) 관할 등기소에 가서, 등기 신청서를 작성 한 후, 구비서류와 함께 제출하여 등기신청을 하면 됩니다.

※ 대법원 인터넷 등기소 : http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp      ☎1544-0773

◈ 부담부 증여시 세금 계산

증여자의 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 부담부 증여의 경우, 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 보기 때문에 취득세, 증여세, 양도소득세에 영향을 미치게 됩니다.

국세의 경우, 예를 들어 2015년 1월 1일 아버지가 2억원에 취득하여 보증금 2억원에 전세를 주고 있는 아파트를 아들에게 2018년 1월 1일 증여할 경우에 일반증여와 부담부증여를 비교해 보겠습니다. 이 때 시가는 5억원이고, 양도소득세 계산시 기타 필요경비는 없는 것으로 가정합니다.

일반증여의 경우 수증자가 7천600만원의 증여세를 납부하여야 하고, 부담부증여의 경우 수증자인 자녀가 증여세로 3천800만원, 증여자인 아버지가 양도소득세로 2천623만원으로 납부해야합니다.

참고로, 국세청에서는 부담부증여시 수증자가 인수한 채무에 대하여 전산에 입력하여 사후관리하고 있으며 입력된 사후관리대상 부채를 매년 1회이상 검증하고 있습니다. 부채를 사후관리하는 이유는 수증자가 부채를 실제로 인수한 것인지를 확인하여, 그 상환자금의 출처는 무엇인지를 확인하기 위해서입니다.

특히, 미성년의 부채상환금에 대해서는 자금출처를 보다 정밀하게 확인하여 탈루여부를 검증합니다.

다음으로 지방세(취득세)를 살펴보겠습니다. 위와 같은 가정 + 국민주택규모를 초과하는 주택으로 일반적인 증여에 대한 취득세는 2018년 1월 1일 취득일 현재 취득가액(시가표준액) 5억원 * 4%취득세율(농어촌특별세, 지방교육세포함) = 2천만원을 납부하면 됩니다. 반면, 부담부증여로 수증자인 아들이 부담해야할 세액은,

구분	무상승계취득(증여)분	구분	유상승계취득(채무)분
증여재산가액	5억원	유상승계액(과세표준)	2억원
채무액	2억원	세율(주택분)	1.3%
과세표준	3억원	산출세액	2백6십만원
세율	4%
산출세액	1천2백만원

무상승계취득(증여)세와 유상승계취득(채무)세를 합한 1천4백6십만원입니다. 즉, 주택의 경우에는 납부할 취득세가 많이 줄어드는 것을 알 수있습니다.

한편, 각 지방자치단체에서는 편법증여를 방지하기 위해 특수관계인(부부, 존비속 등) 간 거래시 소득금액 인정 범위를 정해서 운영하고 있습니다.(지방세운영과-2291, 2016.09.02.)

지방세법 제7조 제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 지방세법 제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시 수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할것입니다. 다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬것으로 볼수 있으므로 소득금액의 인정범위를 아래표와 같이 인정범위를 정하고 있습니다.

	부부 간 거래	본인과 직계존비속 간 거래
부담부(채무승계) 증여	배우자의 소득도 인정	배우자의 소득도 인정
일반매매	본인소득한해서 인정	배우자의 소득도 인정

※ 배우자 간, 직계존비속 간 매매형태의 거래인 경우 대금지급 사실 입증 전제.

 

위의 내용은 2018년 1월 법령을 기준으로 작성되었습니다.