해외부동산과 세금(2) - 보유 및 처분단계 세금

해외부동산과 세금(2) - 보유 및 처분단계 세금

2018/12/07 - [알아두면 유용한 것들/세금(tax)] - 해외부동산과 세금(1) - 관련 세금 소개와 취득단계 세금

  이번 포스팅에서는 지난 포스팅에 이어서 해외부동산의 보유와 처분단계의 세금에 대해서 알아보겠습니다.

1. 해외부동산 보유단계에서의 세금

▣ 해외부동산 중 주거용 주택을 취득하여 실제 거주할 경우 국세청(세무서)에 별도로 신고하여야 할 사항

○ 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 소득이 발생하지 아니하는 경우 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 할 세금항목은 없습니다.
다만, 해외부동산을 신규로 취득·보유하고 있는 거주자*는 종합소득세 확정신고시 ｢해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서｣를 첨부하여 제출하여야 합니다.( 소득세법 시행규칙 제101조 제23호)

소득세법시행규칙별지제97호서식.hwp

* 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간이 5년 이하인 외국인 거주자는 제출의무 면제(’18.1.1. 이후 신고분부터)

▣ 해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우 각각 양국에 임대소득을 신고하여야 하는지(이중과세 여부)

○ 국내 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외 부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대 하였을 경우, 그 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고․납부하는 것과는 별도로, 우리나라 국세청(세무서)에 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.

※ 거주자에 대한 과세소득의 범위(「소득세법」제3조, 「소득세법기본통칙」3-0…1) 국내․외에서 발생한 소득세가 과세되는 모든 소득에 대하여 과세됨

○ 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은「소득세법」제57조에 따라 세액공제 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가 간 동일소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않습니다.

※ 외국납부세액의 공제방법
○ 세액공제 방법 : 다음 중 적은 금액을 해당 과세기간의 종합소득 산출세액에서 공제
① 해외부동산 임대소득관련 외국납부세액
② 한도액 : 종합소득 산출세액 × (해외부동산 임대소득금액*/종합소득금액)

  * 해외부동산 임대소득에 직접 또는 간접으로 대응하는 금액은 차감하여야 함

○ 필요경비 산입방법 : 해당 과세기간의 소득금액 계산상 필요경비에 산입

▣ 해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고 가능여부, 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산

○ 해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고하시면 됩니다.( 소득세법 제70조 제4항 제6호)

▣ 해외 부동산소재 국가에 신고한 임대소득에 대하여 국내 국세청(세무서)에 신고시기와 제출서류

○ 종합소득세 과세표준 확정신고 절차와 신고 시 제출서류

- 거주자의 경우 과세기간(1.1.～12.31.) 중에 국내 ․ 외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 포함)은 다음연도 5.1.～5.31.까지 관할세무서에 자진신고 ․ 납부하여야 합니다. (다만, 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는5.1.〜6.30.까지 하여야 합니다.)

- 신고 시 제출할 서류는 다음과 같습니다.

2) 첨부서류로 1. 부동산 매매계약서 2. 등기부등본 등이 있으며, 취득 후 최초로 제출할 때 제출하고, 소유권 변동이 없을 경우에는 추후 다시 제출하지 않아도 됩니다.

▣ 국내 1주택을 소유하는 자 또는 무주택인 자가 해외주택을 취득하여 임대한 경우 발생된 임대소득의 종합소득세 신고대상 여부

○ 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수에 관계없이 모두 과세대상에 해당합니다. 따라서 위 주택임대소득은 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다.( 소득세법 제12조 제2호, 소득세법 시행령 제8조의2)

○ 주택의 임대소득은 월세(年貰 포함)와 간주임대료입니다. 월세는 해외주택의 규모나 수에 관계없이 1개의 해외주택이라도 과세되며, 간주임대료는 3주택* 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 당해 전세금에 대하여 간주임대료를 과세합니다.( 소득세법 제25조 제1항)

* 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2012년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니함(「소득세법」제25조 제1항)

※ 기획재정부 소득세제과-168, 2010.04.01
(질의) 「소득세법 시행령」(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)제8조의2제1항의 규정을 적용함에 있어서, 국외임대주택을 주택 수 계산에 있어 포함하는지 여부 및 국외임대주택의 경우 고가주택판정기준을 무엇으로 할 것인지 여부

(회신) 「소득세법 시행령」(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)제8조의2제1항의 규정을 적용할 때 주택 수는 국외주택을 포함하여 계산하고 고가주택은 국외주택에 대하여도 적용하는 것임

▣ 해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 장부의 인정여부

○ 국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식 장부기장은 당연히 인정받을 수 있습니다. 제출서류는 부동산 소재지국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 관련 증빙을 우리나라 국세청(세무서)에 신고할 때 함께 제출하시면 됩니다.

▣ 해외부동산 임대수입금액 등 계산 시 외화환산

○ 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

• 임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 경우 그 지급을 받은 날

• 필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율

▣ 해외 투자용 부동산을 임대하였으나 필요경비가 수입금액을 초과하여 결손이 된 경우에도 신고를 하여야 하는지, 이때 발생된 결손금을 국내 타 발생소득과 통산하여 신고할 수 있는지 여부

○ 결손금이란 사업자가 비치․기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며, 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월시키게 되어 있습니다.(「소득세법」제45조 제2항 및 제3항)

  한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 10년 내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 순차로 당해 소득별로 이를 공제하되, 해외부동산 임대소득에서 발생한 이월결손금은 부동산 임대소득에서만 공제 가능합니다.

○ 따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치․기록한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간 내에 관련사항을 신고하여야만 인정받을 수 있습니다.(※ 무기장 추계신고 시는 적용받지 못함)

 

2. 해외부동산 처분단계에서의 세금

 

▣ 해외 주거용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 해당 해외주택을 양도시 비과세여부

○ 국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다.(「소득세법」제118조의2)

- 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.
※ 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.(「소득세법시행령」제2조～제4조 참조)

▣ 해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차

○ 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 하여야 합니다.

• 2011.1.1 이후 양도분부터 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되었으며, 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과됩니다.

○ 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고․납부를 하여야 합니다.

• 예정신고 및 확정신고․납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%)와 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)를 부담하여야 합니다.

▣해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부후 국내 세무서에 신고·납부여부(이중과세 여부)

○ 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고 ․ 납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고 ․ 납부하여야 합니다.( 소득세법 제118조의2 ～ 제118조의8)

○ 이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고 ․ 납부한 경우 국가 간 동일소득에 대한 이중과세 조정을 위해 그 외국납부세액은「소득세법」제118조의6에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.

  예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다.

▣ 해외부동산의 양도소득세 계산 및 양도소득세 신고 시 제출서류

○ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 대부분 비슷합니다.

외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용 신고 시 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본

• 해당 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본

• 자본적 지출액․양도비용 증빙, 감가상각비명세서

• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

▣ 해외부동산 양도차익 계산 시 외화환산

○ 해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

• 양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율

• 필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율

• 장기할부조건의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용

* 장기할부조건의 범위(「소득세법 시행규칙」제78조)
해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

▣ 해외주택 양도에 대한 양도소득 계산시 장기보유특별공제 해당 여부

○ 해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는 ’07.12.31.까지 양도분에 대하여는 장기보유특별공제가 적용되었으나, ’08.1.1.양도분부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. ( 소득세법 제118조의8)

▣ 국내에 1(2)주택을 소유하고 있는 자가 해외주택을 추가로 1채 취득․ 보유하다가 해외주택을 양도하였을 경우 적용되는 양도소득세율(중과세율 적용 여부)

○ 해외부동산(주택 포함) 양도에 따른 양도소득세는 다음 양도소득세율을 적용합니다.

※ 양도소득세 계산 시 해외주택은 국내주택 수의 계산에서 제외됨

▣ 해외부동산을 취득금액보다 낮게 양도하여 양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산하여 신고할 수 있는지요?

○ 국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.( 소득세법 제102조, 제118조의8, 「소득세법 시행령」제167조의2)

  다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준계산 규정( 소득세법 제92조)을 준용하도록 하고 있어 국외자산의 양도소득도 ‘1호. 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산’, ‘2호. 주식 또는 출자지분(기타자산에 해당하는 주식 제외)’, ‘3호. 파생상품’으로 구분하고, 각 호 내에서의 차익과 차손을 통산할 수 있습니다. 

* 예) 국외부동산에서 양도차손이 발생한 경우 다른 국외부동산의 양도차익에서만 통산 가능

▣ 해외부동산 취득에 소요된 외화차입금으로부터 발생한 환차익

○ 외환차입금으로부터 발생한 환차익은 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 발생하며, 양도소득의 범위에서 제외됩니다.(소득세법 제118조의2)

 예) 외화차입금 환차(손)익 : 외화차입금 × (양도시 환율 - 취득시 환율)

  또한, 외환차입금 상환시 발생하는 외환차손은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않습니다.

 

※ 위 블로그 내용은 2018년 5월 기준으로 작성되었습니다. 자세한 상담은 세미래콜센터 126번을 이용하시면 편리합니다.