해외부동산과 세금(1) - 관련 세금 소개와 취득단계 세금

해외부동산과 세금(1) - 관련 세금소개와 취득단계 세금

  안녕하세요, 우리는 여행 외에도 일 때문이든, 공부든, 아니면 투자나 거기서 살아야하는 여러가지 이유때문에 해외에서 체류를 해야할 일이 생깁니다. 거기서 살아야 한다면 렌트를 해도 되겠지만, 아무래도 한국인 정서상 직접 구입을 해야 마음이 놓이는 부분도 있을것입니다.

  2000년대 초반에 일본의 '와타나베 부인'이 유행한 것처럼 한국에도 유행하지 않을까 싶습니다.

  이번 포스팅에서는 개인이 투자하는 해외부동산과 관련된 세금에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 관련 세금 소개

▣ 해외부동산 취득, 보유, 처분 시 거치는 절차와 세무절차

○ 해외부동산 취득 등에 따른 제 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눌 수 있습니다.

※ 구체적인 은행절차는 해당 지정거래외국환은행에서 안내를 받을수 있습니다.

▣ 해외부동산 취득․보유․처분 등 각 단계별로 발생되는 세금의 종류

○ 거주자가 해외부동산을 취득․보유․처분할 경우에 각 단계별로 국내 납세의무를 이행하여야 합니다.

 - 각 단계별 납세의무

 - 해외부동산 관련 단계별 발생소득에 대한 세금 신고의무

 ☞ 취득단계 - 증여세 해당여부(자금출처 소명)

  타인(부모 등 친족 포함)으로부터 자금을 증여받아 해외부동산을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세를 신고․납부하여야 합니다.

 ☞ 보유단계 - 종합소득세 신고, 납부의무

  「소득세법」제3조 및「같은법 기본통칙」3-0…1에 따라 해외부동산 임대소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고․납부하여야 합니다.

  현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입합니다.

 ☞ 처분단계 - 양도소득세 등 신고, 납부의무

  「소득세법」제118조의2～제118조의8에 따라 양도소득세를 신고․납부합니다.

  현지국가에서 납부한 해외부동산 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입합니다.

  증여(상속)한 경우 증여(상속)세를 신고․납부합니다.

※ 2014년 과세기간분 부터 해외부동산(이에 관한 권리 포함) 등을 취득하거나 운용(임대)한 사실이 있는 거주자가 다음연도 종합소득세 확정신고 기한까지 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」(「소득세법 시행규칙」별지 제97호 서식)를 제출하지 않은 경우 「소득세법」제165조의3에 따른 과태료가 부과됩니다.

 

2. 해외부동산 취득단계의 세금

▣ 해외부동산을 취득할 때 국내에 세금을 내야 하는지?

○ 일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없습니다. 다만,해당 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부하여야 합니다.

* 증여세 과세대상 : 10년 내에 ①부모 등 친족으로부터 일정금액〔배우자 6억원, 직계존속 5,000만원(미성년자는 2,000만원), 직계비속 5,000만원, 기타친족 1,000만원〕이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액을, ②친족 이외의 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고 과세최저한은 50만원임(「상속세 및 증여세법」제53조)

▣ 해외부동산 취득명의인이 해당 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처소명은?

○ 세법에서는 직업 ․ 연령 ․ 소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다. ( 상속세 및 증여세법 제45조)

따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.

※ 자금출처 소명

 다음의 경우에는 증여추정에서 제외합니다.
증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%와 2억원 중 적은 금액)
◎ 소명금액 범위
• 취득자금이 10억원 미만인 경우
- 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.
• 취득자금이 10억원 이상인 경우
- 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가
소명된 것으로 봅니다.
◎ 자금출처 인정범위(예시) (상증법 기본통칙 45-34…1)
• 소유재산 처분대금 : 〔처분금액 - 공과금상당액〕
• 신고하였거나 과세받은 소득금액 : 소득금액 - 소득세 등 공과금상당액
• 농지경작소득
• 재산취득일 이전 차용한 부채로서 취득인이 실제 부담하는 사실이 확인되는 것
• 재산취득일 이전의 전세금 및 보증금

 

※ 위 블로그 내용은 2018년 5월 기준으로 작성되었습니다. 자세한 상담은 세미래콜센터 126번을 이용하시면 편리합니다.