부동산(아파트, 오피스텔, 상가 등)상속 셀프등기 방법 소개

부동산(아파트, 오피스텔, 상가 등)상속 셀프등기 방법 소개

  안녕하세요, 부동산을 상속받게 되면 상속등기를 완료해야 재산에 대한 처분 등 정당한 권리를 행사할 수 있습니다.(민법 제187조) 한편, 상속은 상송인이 여러명이면 협의을 거쳐서 상속을 할수 있고, 협의가 되지 않으면 법정지분대로 상속을 진행할 수도 있습니다. 이번 포스팅에서는 두가지 유형의 상속 셀프등기 방법에 대해서 알아보고자 합니다.~

◈ 상속이란?

  상속(相續, inheritance)이란 일반적으로 사람의 사망으로 인한 재산상 법률관계의 포괄적 승계를 말하는데, 피상속인의 사망으로 상속이 개시됩니다.(민법 제997조). 상속의 효과는 일반적 효과로서 재산상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 일신에 전속한 것을 제외하고 피상속인의 재산에 속한 모든 권리의무를 포괄적 일체로서 민법 제1005조의 규정에 의하여 상속합니다. 따라서 상속을 포기하지 않는 한 상속재산에 관한 재산권적 권리는 물론 채무까지도 승계하게 됩니다.  

  한편, 상속의 승인 및 포기는 상속개시일부터 3월(연장가능)내에 해야합니다. 또한, 태아도 상속인이 될 수있습니다.

 - 상속순위

민법상 상속의 순위는 다음과 같습니다.(민법 제1000조)

1. 피상속인의 직계비속

2. 피상속인의 직계존속

3. 피상속인의 형제자매

4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족

  앞의 경우에 동순위의 상속인이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 하고 동친등의 상속인이 수인인 때에는 공동상속인이 됩니다. 태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 봅니다. 배우자는 직계비속이 상속인이 될 때에는 직계비속과, 직계존속이 상속인이 될 때에는 직계존속과 공동상속인이 되고, 공동상속인(직계존비속)이 없는 경우에는 단독 상속인이 됩니다.

※  상속인이 되지 못하는 경우도 있는데, 그 사유는 다음과 같습니다.(결격사유)

1. 고의로 직계존속, 피상속인, 그 배우자 또는 상속의 선순위나 동순위에 있는 자를 살해하거나 살해하려한 자

2. 고의로 직계존속, 피상속인과 그 배우자에게 상해를 가하여 사망에 이르게 한 자

3. 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언 또는 유언의 철회를 방해한 자

4. 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언을 하게 한 자

5. 피상속인의 상속에 관한 유언서를 위조ㆍ변조ㆍ파기 또는 은닉한 자

- 상속 법정지분(법정상속분)

  공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있습니다. 다만, 협의가 되지 않을 때에는 법정지분으로 상속받을 수 있습니다.

  동순위의 상속인이 여러 명일 때에는 그 상속분은 균분으로 합니다. 한편, 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분의 5할을 가산합니다.

※ 법정상속분의 예시

〈유류분 제도〉

  유언에 의하여 재산을 상속하는 경우 피상속인의 의사가 지나치게 감정에 치우치게 되면 여러 사람의 상속인 중 한 사람에게만 재산을 상속하거나 타인에게 전 재산을 유증 (유언에 의한 재산증여)함으로써 사회적으로 바람직하지 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 민법에서는 각 상속인이 최소한도로 받을 수 있는 상속분을 법으로 정하고 있는데 이를 ‘유류분’이라고 합니다.

  상속권 있는 상속인의 유류분은 다음과 같습니다.

• 피상속인의 배우자 및 직계비속 : 법정상속분의 1/2

• 피상속인의 직계존속 및 형제자매 : 법정상속분의 1/3

 

◈ 등기 절차

  이제 상속 등기 절차에 대해서 알아보겠습니다.

상속개시후 상속재산분할협의서 작성(해당자만 작성, 법정상속분인 경우는 필요없음), 등기구비서류준비 → (상속에 대한)취득세신고,납부 및 국민주택채권매입 등 → (부동산소재 관할)등기소 등기 

 *상속세 등 신고,납부(해당자만)

상속재산분할협의서.hwp

상속재산분할협의서2.hwp

상속재산분할협의서는 정해진 법정서식이 없습니다만, 참고용으로 올립니다. 

1. (상속에 대한)취득세신고,납부 및 국민주택채권매입 등

  부동산 소재지 관할 시,군,구청내의 세무부서에 가서 취득세를 신고,납부합니다.

※ 취득세 신고시 구비서류 : 취득세 신고서, 상속재산분할협의서 사본(해당자만 제출), 피상속인(망자) 기준 기본증명서(상세) 사본, 피상속인(망자) 기준 가족관계증명서(상세) 사본, 없는 경우 제적등본 사본

  상속에 대한 취득세는 시가표준액(개별주택가격, 공동주택가격, 공시지가 등)을 과세표준으로 하며, 취득세율 2.8%를 적용합니다.(농어촌특별세(0.2%), 지방교육세(0.16%) 별도), 농지에 대한 취득세율은 2.3%입니다.

상속취득세에 대한 감면은 아래 포스팅을 참조하십시오.

2018/09/24 - [알아두면 유용한 것들/지방세(local tax)] - 지방세 상속 부동산(아파트, 주택) 감면 혜택 - 취득세

 

  국민주택채권은 주택도시기금법 시행령 별표(제8조 2항)을 참고하여 매입한 후, 자금이 부족하면 할인하여 즉시 매도할 수 있습니다.

25-2.국민주택채권매입대상및금액표.hwp

 

2. 등기소 등기

  위의 과정들을 마쳤다면, 바로 등기소로 가기 전에 제출할 서류를 준비 해야합니다.

※ 등기신청서에 첨부할 서류 

 - 협의분할에 의한 상속일때

① 상속재산분할협의서(해당될 때), 공동상속인 전원의 인감 또는 본인서명사실확인서에 기재한 서명을 한 경우에는 서명 또는 날인 후, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서를 첨부하여 제출. 재외국민의 경우 상속재산협의분할서상의 서명 또는 날인이 본인의 것임을 증명하는 재외공관의 확인서 또는 이에 관한 공정증서로 대신 제출.

② 취득세 영수필확인서 또는 납부확인서, 국민주택채권매입필증, 등기신청수수료영수필확인서

③ 토지(임야)대장, (집합)건축물대장(등기신청대상 부동산의 종류에 따라 각, 발행일로부터 3개월 이내)

④ 상속을 증명하는 서면[피상속인의 사망한 사실 및 상속권자와 상속인임을 확인할 수 있는 제적등본, 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세), 발행일로부터 3개월 이내의 것, 단, 상속순위 2순위이하의 자가 상속권리자가 되는 경우 피상속인의 입양관계증명서(상세) 첨부]

⑤ 피상속인의 주민등록표초본(주소변동내역포함) 및 등본(발행일로부터 3개월이내)

⑥ 상속인의 기본증명서(상세), 가족관계증명서(상세), 인감증명서, 주민등록초본 및 등본(발행일로부터 3개월 이내)

⑦ 위임장(등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부)

- 법정상속

①위임장(등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부)

② 취득세 영수필확인서 또는 납부확인서, 국민주택채권매입필증, 등기신청수수료영수필확인서

③ 토지(임야)대장, (집합)건축물대장(등기신청대상 부동산의 종류에 따라 각, 발행일로부터 3개월 이내)

④ 상속을 증명하는 서면[피상속인의 사망한 사실 및 상속권자와 상속인임을 확인할 수 있는 제적등본, 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세), 발행일로부터 3개월 이내의 것, 단, 상속순위 2순위이하의 자가 상속권리자가 되는 경우 피상속인의 입양관계증명서(상세) 첨부]

⑤ 피상속인의 주민등록표초본(주소변동내역포함) 및 등본(발행일로부터 3개월이내)

⑥ 상속인의 주민등록초본 및 등본(발행일로부터 3개월 이내)

03-1.상속으로인한소유권이전등기신청.hwp

03-3.협의분할에의한상속으로인한소유권이전등기신청.hwp

 

※ 상속인이 재외국민 또는 외국인일 때라든지, 결격사유가 있는 경우, 유언에 의한 상속 등 일반적인 상속외의 경우에는 신청서의 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있으므로 등기소에 문의하시는게 좋습니다(대법원인터넷등기소 고객센터☎1544-0773)