무허가 건축물도 세금을 내나요?(2022년 개정 반영)

2018.11.08 - [알아두면 유용한 것들/지방세(local tax)] - 무허가 건축물도 세금을 내나요?

무허가 건축물도 세금을 내나요?

안녕하세요, 무허가 건축물 세금관련으로 포스팅을 한지 벌써 3년이 지났습니다.

올해 2022년도에 지방세법 등 일부 개정된 법률을 반영해서 수정, 보완해서 글을 다시 올릴려고 합니다. 

청계천 무허가 건물(1972)

  건축법 등 관계법령의 허가를 받거나 신고하고 건축해야 하는 건축물을 허가받지 않거나 신고하지 않고 건축한 건축물을 통상 '무허가 건축물'이라 합니다. 이런 무허가 건축물들 중 위법한 사항에 대해서는 관할 시,군,구청에서 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

  이행강제금(履行强制金)이란 비대체적 작위의무 또는 부작위의무나 수인의무의 불이행시에 일정액수의 금전이 부과될 것임을 의무자에게 미리 통지함으로써, 행정상 의무이행의 확보를 도모하는 간접적 강제수단을 말하는 것으로서, 건축물에 관한 이행강제금은 건축법 제80조에 규정되어 있습니다.

  건축법 제79조 제1항 및 제80조 제1항에 의하면, 허가권자는 먼저 건축주 등에 대하여 상당한 기간을 정하여 시정명령을 하고, 건축주 등이 그 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니하면, 다시 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행할 수 있는 기회를 준 후, 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금의 산정기준은 해당 건축물의 시가표준액의 100분의 50까지 부과될 수 있습니다.

  일반적으로 내가 사려는 건물이 무허가 건물인지 아닌지를 확인하는 방법중의 하나로 건축물대장을 확인 해보는 것입니다. 건축물대장은 인터넷 정부24에서 발급이 가능합니다. 모든 무허가건물을 확인할 수는 없지만, 위반건축물로 적발된 경우라면 건축물대장으로 확인이 가능할 것입니다. 간단하게는 '부동산공시가격 알리미' -  '부동산정보통합열람' 창에서도 확인할수 있습니다.*(광역시도별로 따로 들어가서 확인)

*부동산정보 통합 열람 (busan.go.kr)

   최근에는 위성사진 등을 이용해서 매년 현황을 비교하여 불법, 무단 건축물 등을 적발하고 있습니다. 건축을 할 때에는 적법한 절차에 따라 진행하는것이 좋습니다.

  건축법 등 관계법령의 허가를 받거나 신고하고 건축을 했지만, 보존등기를 하지 않은 경우가 있습니다. 이런경우는 무허가 건축물은 아니지만, '미등기 건축물'로서, 재산권을 행사하는데 제약이 있을 수 있습니다. 이 경우는 추후라도 등기절차를 밟는다면, 정상적인 재산권 행사를 할 수 있을 것입니다.

  그럼 이제부터 무허가 건축물도 세금을 내는지 한 번 알아보겠습니다.

▣ 취득세

  지방세법 제6조에서는 건물은 건축법 제2조 제1항 제2호의 규정에 의한 건축물과 이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다고 규정되어 있으므로, 비록 건축허가를 받지 않은 불법 또는 무허가 건축물이라고 하더라도 과세대상에 포함이 됩니다.

※ 무허가 주택에 대한 취득세율 적용

  주택 유상거래 세율의 도입취지는 주택거래에 따른 취득세 부담완화를 통하여 주거안정 및 주택거래 활성화를 도모하기 위한 것으로서, 2015.7.24. 법률 제13427호로 개정된 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 괄호 규정은 실제 주택 사용여부와 무관하게 무허가 주택은 주택 유상거래 세율 적용대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는다는 것을 명문으로 규정하여 무허가 주택에 대한 세법적용의 혼란을 방지하기 위해 신설되었습니다.

  즉, 무허가 주택은 주택에 대한 세율(1~3%)이 적용되지 않고, 일반세율(4%)이 적용됩니다.

이에 따라 2020. 8. 12. 개정된 주택세율 중과 대상 주택에도 포함되지 않습니다.

지방세법 [시행 2020. 8. 12.] [법률 제17473호, 2020. 8. 12., 일부개정]   주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등은 주택 취득에 따른 취득세율을 상향하고, 단기보유주택 양도 및 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도에 대한 지방소득세 중과세율을 인상하는 한편, 법인의 주택 양도소득에 대한 지방소득세 추가세율을 인상함으로써 실수요자 중심의 주택보유를 유도하여 서민의 주거안정을 도모하려는 것임.

  다만, 국세인 양도소득세의 경우에는 현황과세를 적용하기 때문에 판단 기준이 다르니 유념해야합니다.

지방세인 취득세 및 재산세의 경우에는 주택의 부속토지만 소유해도 주택으로 보고 과세하는 반면, 양도소득세의 경우에는 주택으로 판단하지 않습니다. 

해당 납세자의 이해관계에 따라 유리한 세율을 적용하기 위해 주택을 취득하였으나, 다시 주택의 건물부분과 토지부분의 소유를 달리하는 등의 일이 있어, 지방세법에서는 법으로 명문화하였습니다. 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ④ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항제8호를 적용하지 아니한다. 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

개인적인 의견이지만, 주거용 건물의 토지는 이미 주택의 부속토지로서 주거용도로 쓰이는 것이라면, 토지만 소유하고 있어도 주택으로 보는 것이 맞다고 생각됩니다.

▣ 재산세

  재산세는 과세대상인 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)를 보유하고 있는 자의 재산 소유사실에 대하여 과세하는 보유세로서 보편성, 안정성, 응익적 성격을 가진  세금입니다.  재산세 과세대상 물건이 공부상의 등재 현황과 사실상 현황이 서로 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 과세하도록 하고 있습니다. 

  즉, 재산세는 그 사실상의 현황에 따라 재산적 가치를 산정하고 세금을 과세함으로서 실질과세 및 과세형평에 따라 무허가 건축물도 그 현황에 따라 재산세를 부과하고 있습니다.

지방세법 운영 예규 104-1 [사실상의 토지]   지방세법 제104조 제1호의 '사실상 토지'라 함은 매립,간척 등으로 준공인가 전에 사실상으로 사용하는 토지 등 토지대장에 등재되어 있지 않는 토지를 포함한다.

한편, 2022. 1. 1. 일부 개정 시행된 지방세법에서는 무허가, 불법적 이용 토지에 대한 과세 공정성을 제고하기 위해, 기존의 지방세법 시행령 제119조의 '현황과세 원칙'을 법률로 상향하되,

- 무허가 건축물은 주거용으로 사용하여도 무허가 면적이 전체의 50%를 초과하는 경우, 건축물은 주택으로 보지 아니하고, 부속토지는 종합합산 과세로 전환하고,

- 불법적인 이용이면서 세부담까지 낮아지는 경우 등에는 사실상 현황이 아닌 공부상 현황에 따라 부과하도록 개정하였습니다.

지방세법[시행 2022. 1. 1.] [법률 제18655호, 2021. 12. 28., 일부개정] 제106조(과세대상의 구분 등) ② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2021. 12. 28.> 1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다. 2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다. 2의2. 건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함한다)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 아니하고, 그 부속토지는 제1항제1호에 해당하는 토지로 본다. 3. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. <신설 2021. 12. 28.> 부칙 제7조(무허가 건축물 등에 대한 재산세 부과에 관한 경과조치) 이 법 시행 직전 연도에 주택으로 보아 재산세가 부과된 건축물로서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니한 건축물에 대해서는 해당 건축물을 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 제106조제2항제2호의2 및 같은 조 제3항의 개정규정에도 불구하고 주택으로 보아 재산세를 부과한다. 지방세법 시행령 제105조의2(공부상 등재현황에 따른 부과) 법 제106조제3항 단서에서 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우 2. 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우 [본조신설 2021. 12. 31.]

  위에서 살펴본 바와 같이 무허가, 불법적인 이용 건축물 등에 대해서는 행정상 제재가 존재하고, 본인의 재산권에 대해서도 제한을 받으며, 세금에 대해서도 과세공정성을 위해 불이익을 주고 있습니다.

건축물을 건축할 때에는 적법한 절차에 따라 하는 것이 좋겠습니다.