주택재건축조합 관련 취득세 정리

주택재건축조합 관련 취득세 정리 

요즘에 재테크활동중 하나로 부동산 투자를 많이 하시는 거 같습니다. 그 중에서 부동산 개발,투자와 관련하여 주택재건축조합에도 관심이 있는 분들을 위하여 조합관련 취득세를 정리해 보았습니다.

먼저, 세금 부과의 요건을 알아보면, 납세의무자, 과세물건, 과세표준, 세율이 있습니다.

여기서 납세의무자는 취득일 현재 이전되는 부동산(건물,토지 등), 차량, 항공기, 기계장비, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 회원권 등을 취득한 자가 되며, 위에 열거된 것이 과세물건이며, 취득가액 또는 시가표준액이 과세표준이 되며, 여기서 법정세율을 곱하면 취득세액이 나옵니다.

◎ 주택재건축조합이란?

 도시 및 주거환경 정비법 제35조제3항에 따른 조합을 말하며, 해당지역 건물과 부속토지 소유자가 조합원이 된다.

《비조합원용 토지 취득세》

납세의무자 : 재건축조합

취득일 : 소유권이전고시일의 다음날

취득과표 : 개별공시지가 * 비조합원용 면적

세율 : 무상승계취득 4%(취득세3.5%, 농어촌특별세0.2%, 지방교육세0.3%)

구비서류 : 조합이 계산한 비조합원용의 토지 면적 내용이 명시된 증빙서류

 

※ 무상승계취득이란? 타인의 권리를 무상으로 승계받는 취득을 말하면, 증여 등이 이에 해당됩니다.

【관련법】

지방세법 제7조(납세의무자 등) 제8항

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 "주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 "비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다.  <개정 2016. 1. 19., 2017. 2. 8.>

지방세법 제9조(비과세) 제3항

③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다. <개정 2011.7.25.>

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

지방세법시행령 제20조(취득의 시기 등)

⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.  <개정 2015. 7. 24., 2016. 8. 11., 2018. 2. 9.>

∴ 비조합원용 토지취득세 발생 -소유권이전고시일의 다음날이 취득일이 됩니다.(지방세법시행령 제20조 제7항)

 

☞조합이 조합원의 주택용 부동산을 취득하는 때는 조합원이 납세의무자이므로 당초 조합명의로 취득했던 것을 동사업완료에 따라 조합원 명의로 이전하는 것은 취득세 납세의무가 없습니다.(신탁의 종료)

 

【관련사례】

조심2013지0583(2013.10.28.)

주택재건축정비사업조합의 비조합원용 토지에 대한 취득세 부과처분의 적법여부

[결정요지] 2009.1.1. 이후부터는 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우에는 소유권 이전 고시일의 다음날에 그 토지를 취득하는 것으로 보는 것이므로, 법인 명의로 신탁등기한 토지면적에 일반분양비율을 곱하여 산정된 면적의 시가표준액에 1,000분의 35의 세율을 적용하여 산출한 금액 등을 초과하는 취득세 등은 잘못이 있다.

 

《조합원의 초과 지분 취득세 》

납세의무자 : 조합원

취득일 : 소유권이전고시일의 다음날

취득과표 : 시가표준액(개별공시지가*면적)과 신고액 중 높은 가액

세율 : 유상승계취득 4.6%(취득세4%,농어촌특별세0.2%,지방교육세0.4%)

구비서류 : 조합이 계산한 초과 지분 면적과 추가부담금의 토지분 신고금액

☞ 조합원들의 당초 신탁시의 각각의 지분보다 증가하는 경우 그 증가분에 대한 취득세

신탁당시의 자기지분을 초과하는 부분은 새로운 취득이 성립

 ※ 유상승계취득 : 타인의 권리를 유상으로 승계받는 취득을 말하며, 매매,경락 등이 해당됩니다.

《조합원의 지위승계 토지 취득세》

납세자 : 조합원

취득일 : 잔급지급일(아파트잔금지급일이 아님, 전매계약에 대한 잔금지급일)

취득과표 : 종전토지가액(권리가격)+프리미엄을 합한 금액과 시가표준액 중 높은 금액

세율 : 유상승계취득 4.6%(취득세4%,농어촌특별세0.2%,지방교육세0.4%)

구비서류 : 매매계약서+실거래신고필증

조합원의 분양가= 분담금+권리가격

※실거래신고는 토지+건축물(아파트), 입주권 취득으로 신고해야 함

【관련사례】

조심2012지0074(2012.5.4)

[결정요지] 조합원들로 부터 준공될 주택을 취득할 수 있는 권리를 매수한 자는 주택을 취득할 수 있는 권리와 함께 사실상의 취득행위 즉, 토지를 매수, 취득한 것과 다름없으므로 해당토지에 대한 취득세 부과처분은 타당하다.

※ 조합원 분양권은 건물 사용승인일(준공) 또는 사실상사용일(입주일) 이후에는 전매가 불가합니다.

→ 양도자(건물 원시취득세율3.16%)와 양수자(토지+건물 주택유상승계취득세율1.1~1.3%) 취득세가 발생합니다.